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张建忠律师    张建忠律师,内蒙古誉昊律师事务所创办人之一、合伙人律师,事务所副主任,中国政法大学法律硕士学院毕业,获得法律硕士学位,16年执业律师生涯。主要专业业务领域包括:公司法律顾问、公司法务、民商合同纠纷、金融业... 详细>>

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律师姓名:张建忠律师

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房产纠纷

对宅基地使用权及地上房屋可采取强制执行措施

对宅基地使用权及地上房屋可采取强制执行措施



一、案情及审判情况介绍

 

被告蔡某于2007118日向原告吴某借款250万元,并保证在2007年年底之前一次性还清。后因蔡某在约定还款期限届满后未偿还债务,吴某起诉至法院要求蔡某偿还借款本金并支付利息。

 

本院认为原、被告之间债权债务关系明确,被告依法应当返还原告借款250万元并支付相应利息。被告经本院合法传唤未出庭应诉,应视为其对答辩权利的放弃。依据《中华人民共和国民事诉讼法(2007年修正)》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定,判决如下:

 

被告蔡某于本判决生效后七日内返还原告吴某借款二百五十万元并支付逾期利息(利息从二○○七年十一月九日计算至实际付清之日,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。

 

 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(2007年修正)》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

案件受理费一万三千四百元,由被告蔡某负担(本判决生效后七日内交纳)。

蔡某不服一审判决,以双方债务数额不实、一审程序违法为由,上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院确认蔡某与吴某债权债务关系成立,蔡某负有向吴某偿还借款的义务,并于200898日作出驳回上诉,维持原判的终审判决。

 

二、执行情况

 

20081022日,吴某向朝阳区人民法院申请强制执行。申请人吴某向我院提供如下执行线索:(1)蔡某的身份证号;(2)蔡某名下黑色奥迪A6轿车、法国标致车、丰田佳美卧车各一辆;(3)蔡某在北京阳光三百度假村有限公司(以下简称三百度假村公司)的股权及收益;(4)蔡某在北京西甸三百食府(以下简称三百食府)的收入,三百食府所在地的土地使用权及地上建筑物所有权;5)蔡某经营北京西甸三百茶餐厅(以下简称三百茶餐厅)的收入、以及经营北京西甸三百食府北皋三百鱼餐厅(三百鱼餐厅)的收入。

 

对吴某提供的上述执行线索,承办人逐一核实并采取强制措施。

 

1)将蔡某在中国工商银行望京支行名下的存款38000元扣划至我院账户,并及时发还申请人。

 

2)查封蔡某名下金杯、风景(雷诺)小型普通客车各一部。因车辆使用年限较长、市场价值较低,申请人提出不予变现处置,故我院未将查封车辆进行评估拍卖。

 

3)三百度假村公司成立于20049月,注册资本100万元,其中蔡某出资47万元,吴某出资23万元,法定 代表人蔡某。2008628日,法定代表人变更为吴某,且公司至今由吴某经营控制。我院已于2009414日将蔡某在三百度假村公司47%的股份予以查封。执行中,蔡某提出以在三百度假村公司的股份折抵欠款。但申请人吴某不同意该方案,指出蔡某在公司成立之时的投资没有到位,且公司在经营期间还有对外债务。由于三百度假村公司的账目已由北京市公安局经侦处查封,本院无法调取,故无法对蔡某名下的股权予以评估作价。

 

4)三百食府成立于2001921日,属股份制(合作)企业,注册资金3万元,设立之初的法定代表人为蔡某。2007121日该食府法定代表人变更为蔡某之子。20081月,蔡某将其货币出资24000元中的21000元分别转给蔡某之妻、之胞弟及之子。20084月蔡某又将剩余货币出资3000元转让给张某,至此,蔡某在三百食府不再占有股份。三百茶餐厅成立于20061130日,三百鱼餐厅成立于2005615日,二者均是三百食府的分支机构,依法取得营业执照但不具备法人资格。经查,三百茶餐厅已于2008114日注销,三百鱼餐厅已于20061117日被吊销营业执照。

 

关于三百食府住所地——北京市朝阳区孙河乡西甸300号土地的使用权及地上建筑物的所有权问题。申请人吴某称,孙河乡西甸300号系蔡某名下的宅基地,地上建筑物系蔡某出资所建。案外人蔡某之弟主张该地上建筑物是自有财产,并提交北京市朝阳区孙河乡西甸村民委员会200961日出具的房产证明:我村村名蔡甲(被执行人蔡某之弟),住址北京市朝阳区孙河乡西甸村300号,建筑面积1076平米,作为商业用房。此房为其自有财产,我村未办理房产证。蔡某之弟还向法院提交本人与三百食府200911日签订、租期自200711日起至20091231日的《房屋租赁合同》。经我院向孙河乡西甸村委会调查取证,了解到蔡某在1995年至1997年间分别从同村村民张某、冯某、郭某处购买三块宅基地使用权。在孙河乡西甸村村委会出具的20018月村民宅基地使用情况的登记表中,蔡某名下的宅基地有两块,分别是291平米、1076平米。经原西甸村书记、西甸村村委会主任证实,三百食府现在的经营场地是蔡某在其享有使用权的291平米宅基地上出资修建的房屋。经调取三百食府的工商档案材料,得知在法人申请开业登记时,蔡某于2001723日向工商部门提交了加盖北京市朝阳区孙河乡人民政府土地规划专用章的住所(经营场所)使用证明,核实:北京市朝阳区孙河乡西甸300号房产产权归蔡某,同意将208平米以无偿方式提供给北京西甸三百食府企业使用,期限为贰拾年。

 

根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》(以下简称查扣冻规定)第2条的规定,人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。在本案执行中,蔡某之弟提供《房屋租赁合同》具有倒签的情形,其真实性受质疑。孙河乡西甸村村民委员会宅基地使用情况登记表、社员建房登记表、村干部的证人证言以及三百食府的工商登记材料,形成证据链的证明力优于蔡某之弟提供、村委会出具的房产证明。据此,本院认为,蔡某享有北京市朝阳区孙河乡西甸300号宅基地的使用权,及地上建筑物的所有权。

 

我院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条之规定于2009414日作出(2008)朝执字第08496号强制执行裁定书,裁定如下:查封蔡某享有的位于北京市朝阳区孙河乡西甸村三百食府使用的土地使用权及地上房屋依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第38条之规定,向西甸村村民委员会、朝阳区孙河乡人民政府土地规划科送达了协助执行通知书,内容同裁定。依据《查扣冻规定》第10条之规定,将查封事项通知三百食府的法定代表人蔡某之子,并在建筑物的显著位置张贴了公告。我院对查封财产拟进入变现程序。

 

在本案执行中,因被执行人蔡某未主动履行法定义务,且不提供财产的真实情况,我院于2009526日以拒不履行生效判决为由,依法对蔡某司法拘留十五日。解除司法拘留措施后,承办人多次传唤蔡某到庭谈话,蔡某向我院表示分期还款的愿望,并将10万元人民币交至法院。我院抓住有利时机,以强制措施为保障,以执行和解为突破,加大执行工作力度。2009914日双方达成和解协议,约定:被执行人蔡某于2009920日前支付申请人吴某220万元,并以蔡某之弟所有的房产作为担保;吴某同意蔡某按期给付后,放弃对剩余款项的主张。917日,蔡某将220万元汇入法院帐户,次日我院将该款发还申请人,吴某出具结案证明并签收终结裁定。至此,本案全部执行完毕。

 

三、评析

 

本案得以执结的突破点在于,穷尽其他执行线索和强制措施后,查封被执行人名下宅基地使用权及地上房屋,促使被执行人提出和解并按期履行。在执行实践中,由于受让宅基地使用权及其地上房屋的限定条件较为严格,转让手续不明确,因此对此类财产权益的变现较为慎重。

 

宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的权利。《宪法》、《土地管理法》明确规定宅基地属于农民集体所有。宅基地通常与本集体经济组织的成员权联系在一起,这体现在申请宅基地的主体资格上——只限于本经济组织的成员。宅基地使用权具有有限性,《担保法》规定,宅基地的使用权不得抵押;出于保护农村居民的目的,原则上不能将宅基地使用权出卖或转让。以上种种限制都旨在为农村居民提供居住的社会保障功能。在执行中,对宅基地使用权这种我国特有的用益物权形式,法律也作出相应的限制性规定,但并不妨碍其作为查封、变现等强制措施的执行标的。

 

1、宅基地使用权及其地上房屋可以作为查封的对象

 

《查扣冻规定》第2条规定,人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。出于以人为本以及国家尊重和保障人权的精神,在第5条中规定了保证生活必须及具有人身属性等八种不得查封、扣押、冻结的财产。未就不动产的所有制类型作除外规定。第23条确定了查封效力的连带关系,查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权,反之亦然,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

 

确定查封对象的权属状态,是作出查封宅基地使用权及地上建筑物先决条件。《土地管理法》第10条、第11条规定,农民集体所有土地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理,由县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。《查扣冻规定》第2条规定,对于未登记的建筑物和土地使用权,人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此,法院在作出查封裁定前,应向县级政府国土资源管理部门查询宅基地使用权权属登记、向宅基地所在的村民委员会核实使用情况;必要时还要调取权属的相关证明材料。

 

对查封宅基地使用权及其地上房屋,法律未作特殊规定,因此适用于查封不动产期限、续封、轮后查封等一般规定。2008年国土资源部《土地登记办法》规定,国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书,报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

 

2、宅基地使用权及其地上房屋可以变现处置

 

国务院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《土地管理法》规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。以上规定反映出立法者禁止宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民流转的本意。

 

目前,我国的宅基地使用权是以申请审批为主的原始取得方式。法律贯彻一户一宅的原则,严格规定了申请宅基地的条件。农村村民向本集体经济组织或村民委员会提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)人民政府国土资源管理部门审核后,报县级人民政府国土资源部门审批。

 

在申请条件严格限制及法律禁止性规定的背景下,执行中处置被执行人名下宅基地使用权及其地上房屋只能采取变卖的方式,受让人必须同时具备的如下条件:1)转让人拥有两处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配的条件;(4)转让行为须征得本经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的房屋一并转让。

 

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让作出了程序性的规定,人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国友土地使用权出让手续,交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。处理宅基地使用权及地上房屋的前置协商程序,有利于变现过程中受让人的选定,并为受让人取得权属证明提供保障。 


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