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张建忠律师    张建忠律师,北京市炜衡(呼和浩特)律师事务所主任,中国政法大学法律硕士学院毕业,获得法律硕士学位,16年执业律师生涯。主要专业业务领域包括:公司法律顾问、公司法务、民商合同纠纷、金融业务、建筑工程及房地产... 详细>>

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房产纠纷

最高院公报案例:以占有排除房屋登记的物权效力无法律依据​

最高院公报案例:以占有排除房屋登记的物权效力无法律依据

 

原创  2015-12-06  ZG 法客帝国


[原题]当物权遭遇占有

——连某某与臧某某房屋纠纷案评析  

摘要

二审判决有许多值得推敲的地方,涉嫌违反明确的法律规定,不但没有定纷止争,反而制造了新的权利冲突,将各方置于更大的不安定之中。否则,社会诚信缺失,每进行一项交易前都要开展大量的调查,甚至连物权登记都丧失公信力,只会给社会经济秩序带来更大的混乱。

[法客帝国(Empirelawyers)出品]

一、基本案情

臧某某在上海有一套住房。2011年8月,臧某某通过代理人李某将该房屋出售给谢某某,并办理了过户手续。2011年10月,谢某某又将该房屋出售给连某某,并于2012年2月办理了过户手续。由于房屋仍由臧某某实际占有并居住,连某某虽然是合法的所有权人,但无法实际占有该房屋。

2012年7月,连某某向上海市浦东新区人民法院起诉,要求谢某某交付房屋。本案中臧某某为第三人。2013年8月,浦东新区人民法院判决((2012)浦民一(民)初字第21647号):1.臧某某与谢某某的买卖合同无效。2.谢某某已经将房屋转让给连某某且已办理过户手续,因此,对臧某某要求确认该买卖无效且将房屋产权恢复登记至臧某某名下的请求不予支持。3.谢某某与臧某某的买卖合同被宣告无效,谢某某又没有实际占有房屋,无法再向连某某实际交付房屋。连某某可以给予已经获得的物权行使相关权利。

2013年10月,连某某以臧某某为被告,向浦东新区人民法院起诉。连某某认为,自己已经取得房屋所有权,臧某某仍居住在该房屋中,侵害了连某某作为物权人对物权正常权利的行使,要求臧某某迁出该房屋。浦东新区人民法院认为,财产所有权是指过有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产。连某某是房屋的合法产权人,臧某某已无权占有该房屋,判决((2013)浦民一(民)初字第36805号)要求臧某某迁出该房屋。

臧某某不服(2013)浦民一(民)初字第36805号判决,上诉至上海市一中院。上海市一中院判决((2014)沪一中民二(民)终字第433号)认为:1.已生效判决((2012)浦民一(民)初字第21647号)已确认连某某是房屋所有权人,但由于谢某某没有实际占有房屋而无法向连某某交付房屋,连某某应向谢某某主张违约责任。2.连某某虽然取得房屋所有权,但其并未取得房屋的实际控制权,不能迳行要求臧某某迁出该房屋。判决撤销(2013)浦民一(民)初字第36805号判决,驳回连某某要求臧某某迁出房屋的诉讼请求。

该案例在《最高人民法院公报》(2015年第10期)公布,许多媒体进行了转载和解读,上海市一中院的人员还撰写文章对该案作了说明,似乎都进一步确认和强化了二审判决的正确性。实际上,二审判决有许多值得推敲的地方,涉嫌违反明确的法律规定,不但没有定纷止争,反而制造了新的权利冲突,将各方置于更大的不安定之中。如果类似案件都按照这种思路判决,还可能进一步增加道德风险,虚假诉讼更加泛滥,社会诚信更加缺失,给社会经济生活秩序带来颠覆性破坏。

二、所有权与所谓的“实际控制权”

一审和二审判决都已经明确,连某某是房屋的所有权人,对房屋享有完全的所有权。物权法第二条规定,本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。连某某作为房屋所有权人,对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。连某某的所有权是排他的,这就是理论上物权的对世性在物权法的具体体现。该权利可以对抗的人,既包括将房屋出售给连某某的谢某某,还包括臧某某等其他人。

二审法院判决认为,连某某虽然取得房屋所有权,但其并未取得房屋的实际控制权,不能迳行要求臧某某迁出该房屋。二审法院判决的逻辑是,只有连某某取得房屋的实际控制权,才能要求臧某某迁出该房屋。二审判决的这种逻辑不但缺乏法律依据,甚至是本末倒置,违反基本生活常识。从法律上看,物权法规定所有权人对物享有的占有、使用、收益和处分的权利是法律权利,并没有要求以实际控制为前提。物权法第三十四条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。物权法并没有规定所有权人必须在物理上取得或取得过对物的实际控制,才能要求无权占有人返还原物。父母给三岁的孩子买了一套房子,登记的是孩子的名字,孩子可能根本就没见过该房子,更不用说实际控制,但并不影响其享有法律上的所有权,也不影响其行使返还原物、排除妨害等权利。从生活常识看,正是因为连某某没有实际控制房屋,才会要求臧某某迁出房屋。如果连某某已经实际控制了房屋,臧某某根本就不可能居住在里面,连某某也无需要求其迁出房屋。

三、臧某某对房屋的占有是无权占有

物权法第三十四条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。二审判决连某某无权要求臧某某搬离房屋,实际上是认定臧某某有权占有该房屋,不属于无权占有人。上海市一中院人员的文章提出,生效判决已确认臧某某与谢某某的买卖合同无效,臧某某自2008年起一直居住在房屋内,并占有、使用该房屋至今具有合法依据,这种占有行为当属有权占有,而非无权占有。臧某某的占有享有本权依据,属于有权占有,连某某无权要求臧某某搬出房屋。可惜的是,二审判决并没有严格按照民事诉讼法的规定说明认定臧某某为合法占有人所依据的法律和理由;上海市一中院人员的文章也没有指出“合法依据”中的“法”是什么法,“本权依据”中的“权”是什么权。

根据猜测,其所谓的“本权”可能是指臧某某对房屋曾经的所有权。实际上,根据物权法第一百零六条第一款的规定,目前连某某才是合法的所有权人,这一点也得到了一审和二审法院判决的确认。即使臧某某与谢某某的买卖合同被法院宣告无效,臧某某也无法取得房屋所有权,只能要求谢某某赔偿。“皮之不存,毛之附焉”,既然臧某某不再享有作为“本权”的房屋所有权,且其与连某某又没有租赁合同等其他法律关系,其占有的“本权依据”何来?

说到底,在连某某面前,臧某某就是无权占有人。本案中,连某某依法享有以下救济途径:一是基于债权要求谢某某承担迟延交付或交付不能的责任,二是基于物权要求臧某某承担返还房屋的责任。不幸的是,二审判决认为,连某某只能向谢某某主张违约责任。实际上是剥夺了连某某选择救济途径的自由,导致连某某所有权的不完整。

四、二审判决引发的其他问题

二审判决不但没有定纷止争,反而使当事人权利处于不安定之中。目前二审判决导致的结果是,连某某享有“所有权”但不能居住,臧某某享有“居住权”但没有产权,这莫非就是传说中的“双重所有权”?恐怕双方当事人都不会满意。下一步怎么办,可能纠纷还将继续。

二审判决还可能导致虚假交易频发,给社会经济生活秩序造成混乱。本案的裁判要旨提到:“在当前无权处分、虚假买卖引发此类诉讼日益增多的情况下,通过合同之诉更有利于平衡、规制各方当事人的权利义务。”其实,按照本案二审判决确立的规则,不但不会减少虚假交易,还可能助长虚假交易,导致人人自危。不充分保护善意第三人的利益,一手交易双方就有动力进行串通,更容易损害善意第三人的权利。实际上,在无权处分、虚假交易情况下,保护善意第三人的利益,在一定程度上牺牲了原权利人的利益,但保护整体的社会经济生活秩序,这才是真正的平衡、规制各方当事人权利义务。否则,社会诚信缺失,每进行一项交易前都要开展大量的调查,甚至连物权登记都丧失公信力,只会给社会经济秩序带来更大的混乱。


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