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张建忠律师    张建忠律师,北京市炜衡(呼和浩特)律师事务所主任,中国政法大学法律硕士学院毕业,获得法律硕士学位,16年执业律师生涯。主要专业业务领域包括:公司法律顾问、公司法务、民商合同纠纷、金融业务、建筑工程及房地产... 详细>>

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律师姓名:张建忠律师

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房产纠纷

征收、征用纠纷裁判规范与指导案例适用集成

征收、征用纠纷裁判规范与指导案例适用集成


一、关于征收:《物权法》第四十二条

 

为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

 

征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

 

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

 

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正):第十条、第十三条。

 

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第二条、第四十五条至第五十一条、第七十九条。

 

3.《中华人民共和国森林法》(2009年8月27日修正):第十八条。

 

4.《中华人民共和国军事设施保护法》(2014年6月27日修正):第十三条。

 

5.《中华人民共和国国防法》(2009年8月27日修正):第四十八条。

 

6.《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》(2009年8月27日修正):第十三条。

 

7.《中华人民共和国农村土地承包法》(2009年8月27日修正):第十六条、第五十九条。

 

8.《中华人民共和国草原法》(2013年6月29日修正):第三十八条、第三十九条、第六十三条。

 

9.《中华人民共和国刑法》(2015年8月29日修正):第三百八十一条、第四百一十条。

 

10.《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第九十三条第二款的解释》(2009年8月27日):全文。

 

11.《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》(2009年8月27日):全文。

 

12.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2011年1月8日修订):第二十三条、第二十五条、第二十六条。

 

13.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日):全文。

 

14.《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(2005年8月11日 法释〔2005〕9号):全文。

 

15.《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(2011年9月5日 法释〔2011〕20号):全文。

 

16.《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(2012年4月10日 法释〔2012〕4号):全文。

 

17.《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》(2013年4月3日 法释〔2013〕5号):全文。

 

18.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日 法释〔2003〕7号):第七条。

 

19.《最高人民法院关于认真贯彻执行〈关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定〉的通知》(2012年4月5日 法〔2012〕97号):全文。

 

20.《最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》(2012年6月13日 法〔2012〕148号):全文。

 

21.《最高人民法院关于在征收拆迁案件中进一步严格规范司法行为积极推进“裁执分离”的通知》(2014年7月22日 法〔2014〕191号):全文。

 

22.《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》(1994年9月30日):全文。

 

23.《最高人民法院关于王翠兰等六人与庐山区十里乡黄土岭村六组土地征用费分配纠纷一案的复函》(1994年12月30日):全文。

 

24.《最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》(2001年7月9日 法研〔2001〕51号):全文。

 

25.《最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》(2001年12月31日 法研〔2001〕116号):全文。

 

26.《最高人民法院立案庭关于徐志君等十一人诉龙泉市龙渊镇第八村村委会土地征用补偿费分配纠纷一案请示的答复》(2002年8月19日 〔2002〕民立他字第4号):全文。

 

27.《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》(2003 年8月8日 法研〔2003〕123号):全文。

 

28.《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日 建房〔2011〕77号):全文。

 

29.《国家土地管理局政策法规司关于征用土地有关问题的答复》(1991年2月13日):全文。

 

30.《林业部关于征用、占用林地审核程序有关问题的通知》(1992年1月1日):全文。

 

31.《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(1998年7月15日 国税函〔1998〕428号):全文。

 

32.《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(1999年12月24日 国土资发〔1999〕480号):全文。

 

33. 《国土资源部关于农业开发项目和土地整理能否征用土地的批复》(2000年4月7日 国土资函〔2000〕249号):全文。

 

34.国家林业局《占用征用林地审核审批管理办法》(2001年1月4日):全文。

 

35.《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》(2001年11月16日 国土资发〔2001〕358号):全文。

 

36.《国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知》(2002年7月12日 国土资发〔2002〕225号):全文。

 

37.国土资源部《征用土地公告办法》(2002年1月1日):全文。

 

38.《国土资源部办公厅关于征用土地有关问题的复函》(2002年4月16日 国土资厅函〔2002〕102号):全文。

 

【指导案例】

 

1.西安市碑林区北沙坡村村民委员会与西安高新技术产业开发区东区管理委员会、西安高新技术产业开发区碑林科技产业园拖欠征地款纠纷案(最高人民法院〔2003〕民一终字第40号)

 

裁判要旨:有批准权的人民政府批准,依法取得征用村委会农村集体所有土地的资格之后,当事人与村委会签订征地协议,在没有约定取得对价的情况下,约定将农村集体所有的土地征为国有土地后又返还给村委会,改变了经批准的征地用途,违反我国《土地管理法》中有关国有土地用途的强制性规定,损害了国家和社会公共利益,违反了《合同法》第五十二条的规定,应认定该条款无效。

 

案例索引:载《最高人民法院公报》2005年第1期(总第99期)。

 

2.胡田云与汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案(浙江省金华市中级人民法院2011年1月13日判决)

 

裁判要旨:房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能,一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属,共有人之间有权通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的,房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付,在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。

 

案例索引:载《最高人民法院公报》2011年第12期(总第182期)。

 

3.于栖楚与贵阳市住房和城乡建设局强制拆迁案(最高人民法院〔2012〕行提字第17号)

 

裁判要旨:一、生效的拆迁补偿安置裁决是实施强制拆迁的基础,拆迁补偿安置裁决被一审撤销后,强制拆迁不得再继续实施。二、县级人民政府负责人签署的同意强制拆迁的意见,不能代替应经法定程序并应以书面形式作出的责令限期拆迁决定。

 

案例索引:载《最高人民法院公报》2013年第10期(总第204期)。

 

4.浙江云峰园艺有限公司与浙江交通技资集团有眼公司、申嘉湖高速公路湖州段工程建设指挥部征收土地地上物补偿纠纷案(最高人民法院再审判决)

 

裁判要旨:侵权行为与征收土地地上物的行为两者客观上均造成了地上物的损害,但区别在于主观故意不同。侵权行为主观上需具有过错,其行为没有取得被侵害人的同意,而征收土地地上物的行为,主观上并没有过错,征收人与被征收人通常会形成“先毁后补”的合意。侵权人承担的是损害赔偿责任,具有一定的惩罚性,而土地征收人承担的是补偿责任,并不具有惩罚性。征收行为必须依法进行,否则就转化为侵权行为。

 

案例索引:见王毓莹:《侵权纠纷与征收土地地上物补偿纠纷的区别》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第3辑(总第51辑)。

 

5.沈阳市大东区人民政府与沈阳市华通服装有限公司、沈阳市华通服装有限公司华通招待所侵权损害赔偿纠纷案(最离人民法院〔2010〕民提字第81号)

 

裁判要旨:各方当事人之间未能达成拆迁补偿协议,房屋征收部门强制拆除涉案房屋行为致被征收人民事权益受到损害,已构成《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条所规定的侵权行为,其既要承担违法行政行为的行政责任,又要承担损害赔偿的侵权责任。故被征收人向人民法院提起民事诉讼,人民法院应当受理。

 

案例索引:见《强制拆迁引发的行政赔偿纠纷案件部分请求被法院释明另行主张后,可否再行提起民事赔偿纠纷之诉》,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例•第五卷(下)》。

 

6.国建伟与辽宁省沈阳百田房产开发有限公司、辽宁省沈阳市皇姑区城市建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(辽宁省沈阳市中级人民法院〔2011〕沈中民二终字第2739号)

 

裁判要旨:如果房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人预先拟定并重复使用的打印格式文本,对合同条款的解释既可能有利于拆迁人,又可能有利于被拆迁人的,应当按照格式合同解释规则,即对该合同条款应按照有利于被拆迁人的意思进行解释,以约束拆迁安置补偿义务人,保护被拆迁人的利益。

 

案例索引:见贾宏斌:《反立约人规则在房屋拆迁安置补偿合同解释中的适用分析》,载最高人民法院《人民司法•案例》2012年第4期(总第639期)。

 

7.中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部与新疆城市投资有限责任公司、新疆宏海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(最高人民法院〔2010〕民申字第1653号)

 

裁判要旨:拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人,并办理了过户登记手续的行为,不能对抗被拆迁人关于优先取得补偿安置房屋的请求,因此,被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付房屋的,人民法院应予支持。

 

案例索引:见朱婧、何东宁:《执行和解协议对原裁判文书未涉及或不能恢复执行的部分具有可诉性》,载最高人民法院《人民司法•案例》2012年第8期(总第643期)。

 

8.东宁县迎宾有限责任公司与东宁县天府经济贸易有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(黑龙江省东宁县人民法院〔2009〕东民初字第264号)

 

裁判要旨:房屋拆迁安置补偿协议未约定具体交付日期的,应根据合同实际履行情况及对补偿安置协议的通常理解,确定合同义务履行的先后顺序。在合同义务的履行存在先后顺序的情况下,应依法认定当事人行使合同履行抗辩权的行为是否有效。

 

案例索引:见《拆迁房屋产权调换过程中履行义务的顺序——东宁迎宾商场拆迁补偿案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编著:《人民法院案例选•月版》2010年第1辑(总第13辑)。

 

9.洪瑞英与洪润舫、洪瀛舫、洪滋舫赠与合同纠纷案(浙江省宁波市中级人民法院〔2011〕浙甬民二终字第704号)

 

裁判要旨:在未办理安置房过户登记手续前,被拆迁人享有其基于拆迁安置补偿协议所获得的利益。赠与的财产亦指财产性利益,包括积极财产利益、消极财产利益、无形财产利益。在赠与关系中,被拆迁人享有的拆迁安置补偿协议项下的利益属于赠与人的消极财产利益。赠与人享有处分权。被拆迁人享有对安置房的优先取得权,这一权利是基于被拆迁人的特殊身份所获得的,是优先于一般债权的特殊债权,因而除被拆迁人之外的其他人不应享有该权利。 

 

案例索引:见钟康树、张颖璐:《安置房利益赠与合同的效力分析》,载最高人民法院《人民司法•案例》2012年第10期(总第645期)。

 

10.江苏省徐州贾汪利民房屋拆迁有限公司与李景阳房屋拆迁补偿安置合同纠纷案(江苏省徐州市贾汪区人民法院〔2007〕贾民一初字第558号)

 

裁判要旨:拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应作为民事案件受理。特殊情况下,违约方仍然有权起诉要求变更或解除合同,但应当承担违约赔偿责任。安置房屋的实际面积大于合同约定的面积,超过3%的部分,被拆迁人可依约定不再另行支付购房款,而产权应归被拆迁人所有。拆迁人因违约造成原合同不能履行,而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的,计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算,房屋单价应以起诉时同类型、同地段房屋的市场单价为准。

 

案例索引:见仇慎齐、张洪:《拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则》,载最高人民法院《人民司法•案例》2007年第20期(总第511期)。

 

11.艾正云、沙德芳诉安徽省马鞍山市雨山区人民政府房屋征收决定案(安徽省马鞍山市中级人民法院〔2013〕马行初字第00010号)

 

裁判要旨:在房屋征收过程中,征收主体未按规定将房屋评估报告送达给被征收人,导致被征收人后续救济权利的丧失,法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。

 

案例索引:见张鹏鹏:《房屋评估报告须按规定送达被征收人》,载最高人民法院《人民司法•案例》2014年第22期(总第705期)。

 

12.顾玉龙诉江苏省常州市天宁区人民政府房屋征收决定案(江苏省常州市中级人民法院〔2011〕常行初字第8号) 

 

裁判要旨:房屋征收决定作出前,征收补偿费用虽未足额到位,但政府同级财政部门就此作出专项说明,确保财政资金用于该征收项目补偿安置。而且,在案件审理过程中,该征收项目进展顺利,绝大部分被征收人已经签约并补偿结算完毕。据此,在不影响被征收人依法获得公平补偿的情况下,征收人按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际,再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义,而且不利于社会秩序的稳定。

 

案例索引:见王碧野、周雯:《国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件》,载最高人民法院《人民司法•案例》2012年第10期(总第645期)。

 

13.霍佩英与上海市黄浦区人民政府、第三人土海市黄浦区住房保障和房屋管理局、孙慰萱、陈伟理、孙维强房屋征收补偿决定案(上海市黄浦区人民法院〔2013〕黄浦行初字第350号)

 

裁判要旨:国有土地上房屋征收补偿过程中,对房屋使用性质的认定应当以房屋登记簿等原始权利记载为前提。房屋变更使用性质的,应当提供有权机关批准变更的文件,并结合房屋实际使用情况进行认定。不能提供批准文件的,房屋性质仍按照原有记载予以认定。

 

案例索引:见王艳姮、葛翔:《证明房屋使用性质变更要提供批准文件》,载最高人民法院《人民司法•案例》2014年第22期(总第705期)。

 

14.韩某与张某赠与合同纠纷案(北京市第三中级人民法院〔2015〕三中民终字第06146号)

 

裁判要旨:补偿款和安置房选购资格作为赠与合同标的时,对于尚未交付的补偿款,赠与人享有撤销权;对于安置房选购资格,如被赠与人已完成选购行为并取得签订买卖合同资格,则当认定标的物已完成权利转移,赠与人无权撤销。

 

案例索引:见史智军:《征收安置利益赠与的交付认定》,载最高人民法院《人民司法•案例》2015年第18期(总第725期)。

 

15.杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案(湖南省株洲市中级人民法院判决)

 

裁判要旨:在房屋征收过程中,如果因规划不合理,致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内,则政府出于实用性、居住安全性等因素考虑,将未纳入规划的部分一并征收,该行为体现了以人为本,有利于征收工作顺利推进,人民法院应认可相关征收决定的合法性。 

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

16.孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案(山东省济宁市中级人民法院判决)

 

裁判要旨:《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。对有关征收决定和补偿决定,人民法院应坚持程序审查与实体审查相结合,对于补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”的,即便是影响面大、涉及人数众多的征收决定,亦应据实确认违法或予以撤销。 

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

17.何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案 

 

裁判要旨:《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”据此,被征收人享有补偿方式选择权。对于市、县级政府没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直确定补偿方式的补偿决定,依法应予撤销。

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

18.艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案(安徽省马鞍山市中级人民法院判决) 

 

裁判要旨:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定,房屋征收部门应当将房屋价值评估报告及时送达被征收人,被征收人对评估结果有异议的,可以申请复核评估或申请鉴定。房屋征收部门未将房屋价值评估报告及时送达被征收人,致使被征收人申请复核评估和申请鉴定的法定权利无法行使的,属于违反法定程序,对由此做出的补偿决定应予撤销。 

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

19.文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案(河南省信阳市中级人民法院判决)

 

裁判要旨:房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。房屋征收部门在征收补偿决定作出前先行确定评估机构的,属违反法定程序,征收补偿决定依法应予撤销。

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

20.霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案(上海市黄浦区人民法院判决)

 

裁判要旨:认定房屋性质,通常应当依据房产登记证件所载明的用途,但如果证件所载明的用途与被征收人的主张不一致的,则被征收人应对其主张承担举证责任,如果被征收人未能提供充分证据证明涉案房屋的性质的,对其诉讼请求不应支持。 

 

案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》,载最高人民法院网。

 

【适用要点】

 

1.征收的对象限于集体的土地以及单位或者个人的房屋或其他不动产。

 

《物权法》将征收的对象限于不动产,主要是考虑动产一般都有很多替代物品,政府无需通过征收的方式取得。由于我国实行土地的社会主义公有制,即土地归国家所有或者集体所有,因此,征收的对象仅限于集体的土地以及单位或者个人的房屋或其他不动产。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第162页。

 

2.人民法院在适用《物权法》关于征收规定时,应当结合相应的法律、行政法规一起适用。

 

我国虽然没有专门的征收法律,但《土地管理法》已经就土地征收问题进行规定,国务院也就城市房屋拆迁问题颁布了相应的行政法规。相对而言,《物权法》的规定十分简单,因此,人民法院在适用《物权法》时,应当结合相应的法律、行政法规一起适用。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第164页。

 

3.人民法院在审理涉及公共利益征收的案件时,应综合各种因素,严格审查判断征收是否基于公共利益目的。

 

《物权法》对何为“公共利益”未作规定,对公共利益的具体界定分别由有关法律规定。就房屋征收而言,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条对“公共利益”作了列举式规定,即“(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第165页。

 

4.征收已经纳入城市规划区的农村集体土地上的房屋,可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。

 

征收已经纳入城市规划区的农村集体土地上的房屋的补偿,不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但由于房屋所在的土地已经城市化,如果按照农村集体土地补偿,会无法保障农民的权益。因此,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价,如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿,那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时,应当扣除已经取得的土地补偿费。

 

要点索引:见赵大光、杨临萍、马永欣:《〈最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定〉的理解与适用》,载最高人民法院研究室编:《房地产司法解释理解与适用》第97—98页。

 

二、关于保护耕地、禁止违法征地:《物权法》第四十三条

 

国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第三十一条、第三十二条。

 

2.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008年12月3日 法发〔2008〕36号):二、(二)、1。

 

【适用要点】

 

1.适用《物权法》第四十三条应与《土地管理法》等法律、行政法规关于“耕地保护”制度的规定相结合。

 

根据《土地管理法》等法律、行政法规的有关规定,人民法院审理相关案件,应当落实有关耕地保护的基本政策,包括:(1)严格控制耕地转为非耕地;(2)实行占用耕地补偿制度;(3)实行基本农田保护制度;(4)禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第103—105页。

 

2.政府征收集体土地必须严格按照法定条件和程序进行。

 

按照宪法、土地管理法等有关法律规定,征收的条件与程序是:(1)征收土地必须是为了社会公共利益的需要;(2)征地是政府的专有权力,其他任何单位和个人都没有征地权;(3)必须依法取得批准;(4)必须依法对被征地单位进行补偿;(5)征地行为必须向社会公开,接受社会的监督。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第105—106页。

 

三、关于征用:《物权法》第四十四条

 

因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正):第十条、第十三条。

 

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第二条。

 

3.《中华人民共和国渔业法》(2013年12月28日修正):第十四条。

 

4.《中华人民共和国农业法》(2012年12月28日修正):第七十一条。

 

5.《中华人民共和国房地产管理法》(2009年8月27日修正):第九条。

 

6.《中华人民共和国电力法》(2009年8月27日修正):第十六条。

 

7.《中华人民共和国煤炭法》(2013年6月29日修订):第二十条。

 

8.《中华人民共和国铁路法》(2015年4月24日修订):第三十六条。

 

9.《中华人民共和国行政复议法》(2009年8月27日修正):第三十条。

 

【指导案例】

 

赵继承与巴彦淖尔市五原县防沙林场财产权属纠纷抗诉案(最高人民法院〔2010〕民抗字第29号)

 

裁判要旨:土地承包经营人因承包经营的土地被依法征用,要求发包方支付有关补偿费的纠纷属于民事案件,人民法院应当予以受理。

 

案例索引:载最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2010年第2辑(总第32辑)。

 

【适用要点】

 

1.适用征用规定应注意区分征用与征收的异同。

 

国家以行政权命令征用财产,被征用的单位、个人必须服从,这一点与征收相同。但征收是剥夺所有权,征用只是在紧急情况下强制使用单位、个人的财产,紧急情况结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人,因此征用与征收有所不同。征收限于不动产,而征用的财产既包括不动产也包括动产。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第107页。

 

2.对被征用人给予补偿通常不及于可得利益的损失。

 

征用是基于抢险、救灾等紧急需要,即征用平时不得采用,而仅适用于出现紧急情况时,征用的目的是取得使用权,而非所有权,发生转移的是所有权中的占有权。因此,在紧急情况消失后,政府应当将财产返还被征用人,并补偿被征用人所受到的损失.不能返还原物的,应当补偿,给予补偿通常不及于可得利益的损失。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第107页。

 

3.当事人不服征用决定或者对补偿标准有异议的,可以提起行政复议或者行政诉讼,而不应提起民事诉讼。

 

征用是政府行使行政权,代表国家实施的一种具体行政行为,不是民事关系。因此,征用的具体问题应通过相关的行政法进行规范,以维护单位或者个人的利益。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第168页。

 

四、关于农民集体所有财产归属及重大事项决定程序:《物权法》第五十九条

 

农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

 

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:

 

(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;

 

(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;

 

(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;

 

(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;

 

(五)法律规定的其他事项。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正):第十七条。

 

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第十四条、第十五条。

 

3.《中华人民共和国农村土地承包法》(2009年8月27日修正):第十八条、第四十八条。

 

4.《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年10月28日修订):第二十四条。

 

5.《最高人民法院印发〈关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见〉的通知》(2009 年6月19日 法发〔2009〕37号):七。

 

【指导案例】

 

1.张某与某村集体经济组织土地承包经营权纠纷案

 

裁判要旨:集体经济组织通过召开村民会议等方式,作出土地承包方案调整的决定,违反《农村土地承包法》对承包权保护等法律规定,侵害承包人权益的,承包人依据《物权法》的规定,向人民法院起诉请求撤销该决定的,人民法院应当予以支持。

 

案例索引:见《集体经济组织作出的土地承包方案调整决定违反法律规定、侵害承包人权益的,依法应予以撤销》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑)。

 

2.吴晶森与湖南省郴州市苏仙区白露塘镇板桥村四组承包地征收补偿费用分配纠纷案(湖南省郴州市中级人民法院〔2008〕郴民一终字第24号)

 

裁判要旨:有依据证明村规民约和村民会议决议侵犯当事人合法权益时,人民法院应依法认定其不具有法律约束力。征地补偿费用分配权是基于集体经济组织成员的身份而产生的,应当均等分配。

 

案例索引:见陈英辉:《集体经济组织成员不因违法生育丧失土地收益分配款》,载最高人民法院《人民司法•案例》2008年第24期(总第563期)。

 

3.芦利霞与河南省新乡市开发区东杨村民委员会土地征收补偿费用分配纠纷案(河南省新乡市中级人民法院〔2008〕新中民一终字第545号)

 

裁判要旨:村民具有集体经济组织成员的资格和享有获得征地补偿费用的权利,不是村民会议民主议定的范围和问题,村委会不得以村民会议民主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益;村民具有的集体经济组织成员资格是特定的,不因出具放弃保证而取消。

 

案例索引:见张西、王文信《集体经济组织成员资格不因放弃而取消》,载最高人民法院《人民司法•案例》2009年第18期(总第581期)。

 

4.莫郁沁等与天水市秦州区玉泉镇伏羲路村民委员会承包地征收补偿费用分配纠纷案(甘肃省天水市中级人民法院再审判决)

 

裁判要旨:村民委员会在获得征地补偿安置费后,未向被征地村民分配而将其用于经营村集体第三产业的,违反了《土地管理法实施条例》第二十六条第二款关于“征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用”的规定,应予纠正。

 

案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十六集。

 

【适用要点】

 

1.农民只能在一个农民集体内享有成员权利,不能同时享有两个或者多个集体成员权利。

 

农民集体所有的特征就是集体财产集体所有、集体事务集体管理、集体利益集体分享。只有本集体的成员才能享有这些权利。在这种所有权形态下,本集体成员的权利主要是通过成员权来体现。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第141页。

 

2.本条规定的“法定程序”即其他法律规定的民主议定程序,两者可以通用。

 

现行法律中有关民主议定程序的规定主要有《村民委员会组织法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》以及《草原法》等。后三部法律中的民主议定程序主要针对承包土地调整、承包方案的确定以及以其他方式将本集体农村土地发包给组织以外的单位或者个人等事项。只有《村民委员会组织法》中规定的民主议定程序是适用于所有集体重大事项的。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第198页。

 

3.本条中的“土地补偿费等费用”通常不包括青苗和地上附着物补偿费。

 

原因在于,青苗和地上附着物补偿费作为对权利人财产损失的补偿,不涉及在集体组织内进行分配的问题,除非青苗和地上附着物属于农民集体所有,否则本条中的“土地补偿费等费用”即不应包括青苗和地上附着物补偿费。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第199—200页。

 

4.安置补助费的使用、分配办法在特定情形下也须经民主议定程序决定。

 

安置补助费是对权利人丧失土地承包经营权的补偿,如果承包土地被征收的农户成员放弃统一安置,该笔费用应支付给他们。若其仍需集体组织统一安置,则该笔费用就应当纳入集体管理范畴。该笔费用的使用、分配办法也应当经过民主议定。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第200页。

 

5.因土地补偿费分配方案侵害集体经济组织成员合法权益引发的纠纷,人民法院应当依法受理。

 

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《农村土地承包司法解释》)第一条第三款规定,集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的,人民法院不予受理。该条规定是针对土地补偿费发放到农村集体经济组织后,该集体经济组织按照民主议定原则,确定拟在集体成员范围内进行分配的数额后,农村集体经济组织成员针对该数额提出异议的情形。对此,人民法院不予受理。而因土地补偿费分配方案实行差别待遇侵害特定人群合法权益而引发的纠纷,并不属于“就用于分配的土地补偿费数额”产生的争议,受侵害人当然有权提起民事诉讼寻求救济。该类纠纷属于《农村土地承包司法解释》第一条第一款第(四)项规定的“承包地征收补偿费用分配纠纷”,人民法院应当依法受理,并依照《农村土地承包司法解释》第二十四条的规定处理。

 

要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集),第311—312页。

 

五、关于用益物权人的征收、征用补偿权:《物权法》第一百二十一条

 

因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第四十七条。

 

2.《国土资源部关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见的通知》(1999年9月17日 国土资厅发〔1999〕97号):五。

 

【指导案例】

 

1.陈雪红、金妹与陈小芳遗嘱继承纠纷案(上海市奉贤区人民法院〔2009〕奉民一〔民〕初字第1668号)

 

裁判要旨:农村宅基地房屋权利人已死亡,若其所立遗嘱未对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要遗产份额的,则遗嘱无效,房屋拆迁补偿款按法定继承处理。农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地使用权审核表登记的内容是确定农村宅基地房屋所有权及宅基地使用权的重要依据。宅基地使用权具有很强的身份属性,实行按户计算,即增人不增地、减人不减地的原则。

 

案例索引:见邵忠华、褚玉兰:《农村宅基地房屋拆迁补偿析产继承纠纷的处理原则》,载最高人民法院《人民司法•案例》2010年第18期(总第605期)。

 

2.周雷(化名)诉周英(化名)、周明(化名)用益物权确认纠纷案(江苏省无锡市南长区人民法院〔2009〕南民一初字第417号)

 

裁判要旨:一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权,即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权,也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利,即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后,其居住权归于消灭,但其享有向房屋所有权人主张经济补偿的权利。补偿标准应综合其获得居住权的原因、房屋市场价值、与房屋所有权人的关系、房屋所有权人的经济能力等因素合理确定。

 

案例索引:见陈瑜:《居住权利益的补偿标准》,载最高人民法院《人民司法•案例》2011年第10期(总第621期)。

 

【适用要点】

 

征收或者征用给不同种类的用益物权带来的影响是不同的,所以在处理上也相应地有所不同。

 

对于土地承包经营权而言,应适用《物权法》第四十二条第二款、第一百三十二条的规定给予相应补偿。对于建设用地使用权而言,应适用《物权法》第一百四十八条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,对于建设用地使用权这一用益物权本身,则通过“退还相应的出让金”的方式来处理。对于宅基地使用权而言,既要对土地进行补偿,还要对房屋进行补偿。就地役权而言,当国家征收或征用的对象是需役地时,对需役地的补偿,应当认为是对权利人的全部补偿,无需另对地役权本身进行补偿;当征收或征用的对象是供役地时,如果因此而导致地役权消灭或者影响地役权行使,则地役权人应当有权获得相应的补偿。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第361—362页。

 

六、关于承包地的征收补偿:《物权法》第一百三十二条

 

承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第四十七条。

 

2.《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年9月1日 法释〔2005〕6号):第一条、第二十二条至第二十四条。

 

3.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008年12月3日 法发〔2008〕36号):二、(二)、5。

 

【指导案例】

 

1.陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案(福建省厦门市中级人民法院〔2003〕厦民终字第544号)

 

裁判要旨:依照《土地管理法》第十四条和《农村土地承包法》第二十六条的规定,承包土地的农民到小城镇落户后,其土地承包经营权可以保留或者依法流转;该土地如果被征用,承包土地的农民有权获得征地补偿款。

 

案例索引:见《陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案》,载《最高人民法院公报》2005年第10期(总第108期)。

 

2.吴菊琴、付庆婷与抚州市临川区文昌街道办事处付家村委会下付村民小组房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(江西省抚州市l陷川区人民法院再审判决)

 

裁判要旨:公民隐瞒其属非农业户口和丈夫不在村民小组的真实情况,将户口迁移至衬民小组的,其不具有村民小组集体经济组织合法成员身份,不能享有村民小组集体经济组织成员权利,无权请求分配因村民小组出让土地所得的补偿安置费。

 

案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十一集。

 

3.王治阳、李中碧、王春燕、王川与重庆市大足县棠香街道办事处报恩二组承包地征收补偿费用分配纠纷案(重庆市第一中级人民法院再审判决)

 

裁判要旨:判断村民是否取得农村集体经济组织成员资格,基本依据是其是否在农村集体经济组织所在地生产、生活并被依法登记为常住人口。村民随亲属迁入农村集体经济组织后,一直在本村生产、生活,且属于在册村民的,即使该村民未分得过承包地和自留地,其合法的农村集体经济组织成员身份也不因此而受影响,有权取得土地征收安置补偿费。

 

案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十四集。

 

4.张志有与西安市临潼区新丰街道办事处坡张村张上村民小组承包地征收补偿费用分配纠纷案(陕西省西安市中级人民法院〔2008〕西民二终字第878号)

 

承包人在土地承包经营期限内死亡的,如该土地仅有其一人承包,则土地承包经营合同终止;因其后该土地被征收而产生的土地补偿费,应当归属于土地所有权人,该承包人的法定继承人无权取得。

 

案例索引:载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选•月版》2009年第2辑(总第2辑)。

 

5.甲某与乙某承包地征收补偿费用分配纠纷案

 

裁判要旨:根据《农村土地承包法》第三十九条之规定,土地承包经营权通过转包、租赁等形式流转的,土地承包经营权并未发生移转。承包地被依法征收后,应当认定土地承包经营权人为“被征地农户”。

 

案例索引:见《土地承包经营权转包后承包地被征收,如何认定被征地农户》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第4集(总第36集)。

 

6.陈某与王某承包地征收补偿费用分配纠纷案

 

裁判要旨:农村土地承包经营权依法转让后,原承包人即退出承包关系,受让方与发包方形成新的承包关系,土地承包经营权的权利主体发生变更,受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后,受让方有权享有相应的土地补偿费。

 

案例索引:见《农村土地承包经营权依法转让后土地被征收,征地补偿款是否归受让方所有》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2013年第4辑(总第56辑)。

 

7.李学文与乌鲁木齐市新市区二工乡二工村村民委员会、乌鲁木齐看今朝投资有限公司土地承包合同纠纷上诉案(最高人民法院二审判决)

 

裁判要旨:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。不得将失地农民界定为实际承包土地的农民,以避免损害一些放弃或转移了土地承包权的农民的利益。

 

案例索引:见李明义:《安置补助费的发放对象应如何确定》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2集(总第34集)。

 

8.陈小英、陈小唱、陈少花、陈小妹与陈志明承包地征收补偿费用分配纠纷案(海南省三亚市中级人民法院〔2009〕三亚民一终字第77号)

 

裁判要旨:以户为单位的农村土地承包经营权由家庭成员共同共有;在土地承包经营期限内,只要该承包地没有被重新分配过,则该土地承包经营权不因家庭成员的变化而变动,仍由原家庭成员共同共有,因该承包地被征用而取得的补偿费也应当由原家庭成员平均分配。

 

案例索引:载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选•季版》2010年第l辑(总第71辑)。

 

9.兰州铁路局与甘肃临洮县辛店镇康家崖村村民委员会承包地征收补偿费用分配纠纷案(甘肃省高级人民法院〔2006〕甘民再字第72号)

 

裁判要旨:依法成立的土地承包合同,因国家征收土地而导致合同解除,鉴于发包人与承包人均无过错、承包人不能实现预期合同目的的实际情况,依据公平原则,发包人应对承包人给予适当补偿。

 

案例索引:载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十二集。

 

10.安茂强诉封应昌、彭朝华土地承包经营权互换合同纠纷案(云南省保山市隆阳区人民法院〔2008〕隆民初字第1270号)

 

裁判要旨:双方当事人互换承包地时,并无法律对土地流转登记等内容作出强制性规定,双方在自愿的基础上未经登记即将土地互换的行为合法有效。数年后,互换土地被征收而获得的土地补偿费、青苗补偿费应归互换后的承包人所有。

 

案例索引:载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2009年民事审判案例卷)》。

 

【适用要点】

 

1.土地补偿费只能在本集体经济组织成员内部进行分配,不具有集体经济组织成员资格的人,不能参与土地补偿费的分配。

 

农村集体经济组织成员资格的取得,应当以该“成员”是否在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住户口为基本判断依据。在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住户口的人,应当认定具有该集体经济组织成员的资格。出生时,父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因,在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人,应当认定其具有该集体经济组织成员资格。因死亡或者取得其他集体经济组织成员资格、设区的市非农业户口、非设区的市的城镇非农业户口,且纳入国家公务员序列或者城镇企业职工社会保障体系,被注销或者迁出本集体经济组织所在地常住户口的人,应当认定其丧失该集体经济组织成员资格。因外出经商、务工等原因,脱离常住户口所在地集体经济组织生产、生活的人,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定其仍然具有成员资格。因学习、服义务兵或初级士官兵役等原因注销、迁出常住户口的人,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定其仍然具有成员资格。除基于前述的出生等三种情况取得集体经济组织成员资格的人以外,自登记常住户口时起,未在户口所在地生产、生活或者不以承包经营该集体经济组织农村土地为基本生活保障的人,应当认定其不具有成员资格。如果婚姻关系发生在持农业户口和非农业户口人员之间的,在丧失集体经济组织成员资格之前,应当认定持农业户口一方具有户口所在地集体经济组织成员资格。至于“农嫁农”人员成员资格的确定,如果已进入本集体经济组织的农户实际生产、生活,即使常住户口尚未迁入本集体经济组织所在地,也应当认定其具有本集体经济组织成员资格。从进入本集体经济组织的农户时起,其原集体经济组织成员资格丧失。

 

要点索引:见宋春雨:《农村集体经济组织与其成员之间土地补偿费纠纷的处理原则》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2005年第3集(总第23集),第69—77页;见纪敏:《公正司法,一心为民,廉洁自律,一生平安一一在全国民事审判工作座谈会上的总结讲话》(2007年4月10日),载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2007 年第2集(总第30 集),第67—71页。

 

2.非本集体经济组织的土地承包人在国家征收土地后,有权就其承包土地上的青苗和地上附着物获得补偿。

 

如果承包人未能获得上述补偿,可以向人民法院起诉,请求司法救济。其请求指向的对象根据具体情况有所不同:如果相关行政机关在征地过程中,没有给予补偿,可以向有权复议机关申请行政复议,当事人对复议决定不服的,有权以相关行政机关为被告,提起行政诉讼;也可以向人民法院直接提起行政诉讼。如果相关行政机关已经确定了补偿标准和具体补偿办法,土地使用权人已经与被征收土地的原土地使用权人签订合同确定了补偿的具体办法,但却拖欠补偿费的,承包人可以土地使用权人为被告提起民事诉讼;如果土地使用权人已经按照合同支付了青苗和地上附着物的补偿款,而该款项被集体经济组织扣留的,则该集体经济组织应当作为民事诉讼的被告。

 

要点索引:见韩玫:《土地承包人因政府征地引发的赔偿纠纷应如何处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第2集,第8—9页。

 

七、关于建设用地使用权提前收回及其补偿:《物权法》第一百四十八条

 

建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

 

【关联规定】

 

1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第五十八条。

 

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日修正):第二十条。

 

【指导案例】

 

1.张长志与镇南村国有土地使用权收回补偿费纠纷案

 

裁判要旨:1999年1月1日施行的《土地管理法》第五十八条规定“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的……对土地使用权人应当给予适当补偿。”国家收回由农民集体使用的国有土地,其土地补偿费应当支付给农民集体和该土地的承包经营权人。

 

案例索引:见《国家收回由集体使用的国有土地,该土地的承包经营权人是否有权分得部分土地补偿费》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第3集(总第39集)。

 

2.海天公司与京门公司、海商建公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案(最高人民法院二审判决)

 

裁判要旨:划拔土地使用权人将划拨土地使用权转让给具有划拨土地使用权资格的受让方后,起诉前有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方,应按照补偿合同性质处理。受让方应按合同约定支付给原划拔土地使用权人相应的价款,此笔款项可视为对划拔土地使用权人土地被收回的补偿。

 

案例索引:见王毓莹:《经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的,应按照补偿合同性质处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第2辑(总第50辑)。

 

【适用要点】

 

1.对未设期限的或者使用期间已经届满的建设用地使用权的收回,不适用本条规定。

 

本条规定适用的前提是建设用地使用权为有期限的,且在国家收回时双方约定的建设用地使用权的使用期间尚未届满。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第445页。

 

2.对因公共利益的需要而提前收回建设用地使用权的情形须从严掌握。

 

对“公共利益”所应包含的具体情形,本条没有作出界定。具体而言,因城市公共设施和公益事业的发展需求,为维护国家安全及交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设用地等为目的使用土地的,应归属于“公共利益”的范畴。至于其他情形,比如为城市发展建设需要或城市规划需要等是否属于公共利益的范畴,则需根据各地具体情况,以及时代发展的背景等实际情况加以确定,并从严掌握。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第446页。

 

3.国家对收回的建设用地使用权不予补偿,只退还相应的土地使用权出让金。

 

征收是国家把集体所有的土地和单位、个人的不动产变为国有的财产,是一种改变所有权的法律行为。我国城市的土地属于国家所有,建设用地使用权取得的是对土地使用的权利,国家收回本来就属于自己的建设用地,不适用有关征收的规定,故不予补偿,但应退还相应的土地使用权出让金。

 

要点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》法律出版社2007年版,第331页。

 

4.“退还相应的出让金”应根据土地出让金总和及使用年限,将士地出让金按年折算,将建设用地使用权人无法使用土地的年限内的相应数额的出让金退还。

 

由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的,因此,提前收回建设用地使用权的,出让人应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。

 

要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第445页。


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