[案例精选]

　　买了房却办不了产权证

　　某市场服务中心为配合区政府街道整治活动，将原市场的一些简易售货摊点拆除，在原处建造了部分商业用房，并公开向社会出售。谢某与市场服务中心达成协议，以16万元的价格购买其中两间房。市场服务中心承诺保证水、电、暖供应，并负责办理产权证。协议达成后，谢某依约交纳了购房款。房屋交付后，谢某安装了护栏、制作了广告牌，并花费1000元自购了用电设施。后因市场服务中心不能保证该房的水、电、暖供应，又不能办理房屋产权证，谢某将其告到了法院。法院经审理后认为，市场服务中心不具备商品房销售的主体资质、且所建商业用房未取得规划许可证、土地使用证，故双方买卖协议无效，双方因该无效协议取得的财产应相互返还，法院依法判令由市场服务中心退还谢某购房款16万元并给付该款的利息，赔偿谢某因此所造成的经济损失；谢某将房屋返还给市场服务中心。

　　[律师出马]

　　现房销售有法定条件

　　本期出马律师：江苏君远律师事务所李淑君

　　关于商品房现售有相应的法定条件，购房者在签订现房买卖合同前要注意以下几点：

　　一、最好审查一下开发商是否具有售房资格，即有无企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　二、开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证；

　　三、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施应当具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施也应具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。

　　如果开发商在不具备上述前两种条件的情况下销售房屋，那双方签订房屋买卖合同将会被确认为无效，虽然你可要求对方返还购房款和利息并获得相应的损失赔偿，但毕竟之前投入了精力而最终换来的却是竹篮打水一场空。所以还是应防患于未然。

　　另外一个非常关键的是要注意审查所售房屋是否已通过竣工验收。房屋竣工验收合格证明是开发商交付房屋的前提要件，也是考证房屋质量状况的重要证明。因此，在买房时一定要让开发商出示竣工验收合格证明，否则你买到的房将有可能出现主体质量不合格的先天性不良的毛病以及由此可能导致的一系列并发症。

　　[特别提醒]

　　注意规避现房销售风险

　　现房同样存在着一些法律风险与纠纷。买房人在购买现房时要将可能存在的法律问题考虑周全，增强风险防范意识。除了上述案例中包含的购房风险之外，购房者在购买现房时，还要注意以下几点：

　　关于房屋面积误差问题 期房的销售经常会出现面积误差的问题和纠纷，即实际交付的房屋面积与当初合同约定的不符，或多或少。现房销售也会出现这种情况，因为虽然你可以马上直接地看到所购房屋的实际状况，但你的肉眼毕竟不是精密测绘仪器，3%或1%的误差绝对值是很难凭直观就能判断的，并且在办理产权登记时，合同中载明的合同约定的面积与产权登记的面积仍可能出现误差。由于现房在销售时，房屋的面积已经确定，所以最好在买房时就委托相关的房屋测绘部门对房屋的面积大小进行测绘，并在合同中予以明确，在房产证中载明的面积也应与其一致。同时，鉴于商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，因此在房屋买卖合同中应当分别注明套内面积和分摊面积，并要求开发商告知公共部位面积的分摊细则，因为购房人对此享有知情权。

　　对于商品房面积误差的范围，南京市和江苏省有关的规定存在不一致的地方，各有1%和3%的不同规定，在签合同时往往有分歧。而新版的南京市商品房预售合同范本，将这一面积误差比例交由合同双方自由约定，但不超过3%的范围。所以，这一点上，购房者也得留心

　　关于权利瑕疵担保 现房在出售前产权是开发商的，基于此开发商有可能在出售前对房屋作了某些处分，例如设置了抵押或者租赁，也有可能因存在诉讼纠纷被法院依法查封。买房人在签订房屋买卖合同时应当要求开发商对所售房屋给予权利瑕疵担保，以保证第三人不向该房屋主张任何权利。如果房屋已作抵押，应由开发商保证该第三人已书面同意房屋的转让，并约定于办理该房屋产权交易过户手续前消灭该抵押权，否则购房人有权立即解除合同并要求开发商给予约定数额的赔偿。

　　关于办理房屋权属证明 很多购房者在拿到了房屋并住了一段时间后，仍没有领到房屋所有权证及土地使用证，从而影响买房人的处分收益权。对此，在签订购房合同时，最好明确约定开发商在手续完备后有履行书面通知购房者办理“两证”的义务，并约定自房屋交付之日至开发商书面通知办证的期限，以及相应的违约责任。最后，提醒购房者在从与开发商签订房屋买卖合同时起到最终获得房屋居住，要时刻做个有心人，对于有可能存在的问题与纠纷要注意收集相关证据，或者请专业的房产律师支招，以免除后顾之忧。