小区里的老管家（2008.03.26）

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主持人：张绍刚

嘉宾：中国人民大学法学院教授 刘俊海

简介：南京虹苑新寓小区的物业公司为小区服务了13年，近几年，业主对他们的服务不满意，业主委员会就想给业主换个更新更好的物业公司，合同到期了，老物业他们却不肯离开。

主持人：我们今天要讲到的这个事情发生在南京虹苑新寓小区，两个业主委员会的主任，一个老张，一个老刘2008年的元旦没过好，因为2007年年底的时候，他们的物业服务合同到期了，业主委员会就想是不是能够给业主换个更新更好的物业公司，但是老的物业公司就是不肯离开，为什么？来看一下我们今天的记者调查。

物业公司合同到期，那么这个时间当中物业公司的服务是不是违法呢？

这就是物业公司的负责人，在和业主委员会的沟通会上他表示自己不走是大多业主的意思。他们说虽然合同到期但是业主还是承认他们的管理，今年还有人主动缴纳费用。

记者了解到目前为虹苑新寓小区提供服务的安居物业公司已经在这儿服务了13个年头了，为何要让服务了13年的物业公司走人，业主们有话要说，问题集中在卫生问题夏天到处蚊蝇、经常丢失自行车、电动车，门卫没人管等等。虹苑新寓业委会主任介绍说他们这一届业主委员会是去年9月17日依法经全体业主代表选举产生的，近几年，安居物业公司服务和管理水平下降，再加上物业合同2007年12月31日到期，这些都促成了业主委员会更换物业公司的想法，而炒掉老物业是依法办事。

按照《物权法》的规定，物业公司的去留要经小区业主双过半同意才行，也就是房屋面积过半数和人数过半，经过向有关部门的咨询业主委员会采取了发放调查表的方式征询虹苑新寓2423户业主的意见。这次调查共收到意见表2423张，其中不同意继续使用该公司的有1303户，超过业主的半数以上，根据这一民意结果，业委会正式向南京安居物业公司去函通知于2008年1月1日零时起中断合作、不再续聘。可没想到安居物业公司的答复是不认同这份意见。安居物业公司认为业委会的做法从操作程序上不合法，有失公正，他们要求再委托一家来做公开的调查。

就在业主委员会与安居物业公司就去留问题僵持不下剑拔弩张时，作为虹苑新寓所属的虹苑社区居民委员会站出来说话了。居委会主任声称，当时有不少的业主到她这里反映，希望继续留用安居物业公司，主要是安居物业公司收的物业费是南京市最低的，每平方米每月只要一毛五，他们担心换了新的物业公司物业费会上涨。居委会认为有必要搞一个调查。就这样，就安居物业公司的去留，在业委会调查一个月后，居委会又做了一次调查。《业主意见征询表》上开宗明义写到“多数业主向居民委员会反映安居公司应继续为本小区管理服务，我们社区居委会就是否由南京安居物业公司继续为本小区管理服务征询业主意见”。居委会的这次调查结果，赞成安居物业留下的有1442户也超过了全体业主的半数，正好与虹苑新寓业委会的结论相反。这个结果一公布安居物业认为自己有了继续留下的依据。

两次调查，两种结果，业委会的工作陷入了困境，居委会的做法让他们很不满。业委会主任强调居委会的调查结果是不真实的，是有人散布谣言，说换物业公司物业费会上涨从而影响了业主们的选择。对此居委会予以否认，两份矛盾的调查结果摆在了全体业主面前，换物业的工作也陷入了僵局。

主持人：刘老师，根据法律规定，我们先说原则，换物业公司到底谁说了算？

嘉宾：应当由广大业主说了算。具体说来应当要满足双重多数决定的要求，首先就是赞同更换物业公司的业主所拥有的专有建筑面积应当占到面积总数的1/2以上；第二赞同更换物业公司的业主的总人数要在小区总人数当中占据半数以上，同时满足这两个半数以上来决定物业管理公司的去留。因为说老实话，原来我们都叫物业管理公司，后来到了2007年 《物权法》出台以后《物业管理条例》相应做了修改，就把物业管理企业改名叫物业服务企业了，所以这样的话既然是服务企业选择权应当归业主。

主持人： 居委会说你业委会也需要在我们的监督下工作嘛，对不对，所以你要撤换物业公司这么大的事情我居委会不能不闻不问吧，所以我要干预，我要有一些声音。

嘉宾：居民委员会它实际上是按照当地居住的全体居民的意志组成的一个基层性的群众自治组织。它不是国家的行政机关，行政机关我们知道在城市到街道办事处这一级也就打住了，后来就是随着我们房地产市场的健康发展又出现了小区，出现了业主大会和业主委员会。业主委员会做出的决定按照《物业管理条例》的要求必须要随时通报当地的居民委员会，当地居民委员会还可以提出相应的建议，但是权利仅仅限于指导权、监督权和建议权，但不是决定权。

主持人：不是强制权不是命令权，所以我们在这个环节把居委会和业委会的关系捋顺是一个非常重要的基础，如果不捋顺这个关系，我们大概很难清晰地来面对这两份调查结果。

那么最终虹苑新寓小区的居民能不能够换掉老的物业公司呢？来看一下后续调查。

虹苑新寓业委会将居委会的做法反映到了上级部门，主管部门立即撤销了居委会的调查。到现在距业委会的换物业公司调查已经过去了3个月了，在业主委员会没有续签合同的情况下，安居物业仍然坚持继续在小区服务。在南京市的物业费最低已经是每平米每月三毛五的情况下安居物业只收一毛五是不赚钱的，那么他们为何又坚持不走呢？业主委员会说他们不走是有原因的那就是利益。业委会主任说在他们小区有一所私立幼儿园和一所民办中学，从2004年一直到2014年，两个单位跟安居物业公司签定租用合同，出租的费用约有40多万。业主委员会认为按照《物权法》的规定公共设施的盈利应该是属于全体业主的，他们就是不明白，为什么这么多年来租金一直是安居物业公司收走了。安居物业公司承认拿了这笔钱，他们说这是政府补贴给他们的，是他们维系最低物业费提供服务的根本所在，这事儿跟业主无关。对于安居物业由政府补贴一说，记者向当地房管局了解了相关的情况，原来在上个世纪90年代南京市政府为了解决住房困难群体的住房问题，总共建设了9个小区67万平米的解困房，虹苑新寓小区就是其中的一个。

原来虹苑新寓小区是政府给居民的解困房，当时政府负担了住房的大部分成本，居民支付了不到1/3的房款，为了小区的便民设施配套，政府还负担了配套设施，幼儿园和学校建设的全部费用。于是在房改时幼儿园和学校就按照出资的情况被划为直管公房，既然产权归政府所有，那为什么出租这部分的收益却归了安居物业公司呢？因为这是一个解困小区，居民不富裕，所以物业费一直沿袭十几年前的低标准。改制之前安居物业是房管局下属的国有企业，改制后成为股份制企业，要自负盈亏所以他们提出让他们再收每月每平米一毛五的物业费，他们是经营不下去的。当时为了改制期间小区管理工作能够到位，房管局就给了他们这样的一个优惠政策，让他们代为经营幼儿园和学校补贴物业费的不足，这样子在一定程度上可以缓解安居物业资金紧缺的矛盾，同时也能相对地稳定管理队伍，使住在这里的一些业主他们能得到基本的管理的保证。

这样的国家补贴，安居物业拿了十几年了，他们也在小区服务了十几年，现在他们的服务业主们不满意，难道就不能换吗？对此，南京安居物业公司负责人说公司正在对服务和管理进行整改，希望业主们能够留下他们。而业主委员会希望在法律的框架下选个自己真正称心的好管家。

对于双方的矛盾主管部门表示会积极协助处理。毕竟物业管理，它到最后要变成市场经济模式下的由业主或者是绝大多数业主选聘物业公司，大家也愿意尽快地走到这一步。

主持人 ：其实这是一个历史遗留问题，在改制的过渡期的时候，政府拿出来了一部分经营权来补贴物业，好让这个安居物业能够很好地为小区服务，但是现在小区居民的要求越来越高，他们开始对服务不满意了，但是因为有了这样的背景那么在换物业公司的时候到底应该怎么办？

嘉宾：既然所有权（配套设施）是归政府所有，政府也可以支配这些个政府公有房屋的租金的收益的分配问题，它可以补给物业公司，否则物业公司有可能赔钱，但是有一点要明确也就是我们《物业管理条例》非常明确，国家倡导业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业服务企业，将来如果要通过招标机制选择新的物业服务公司的话，我个人认为政府的租金补贴可以随着新的物业公司走，也就是我对外招标的时候就说你的物业服务费不得超过一平方米一毛五分钱，业主只向物业公司支付这么多，至于你不足的部分产生不足的亏损或者不足由物业费承担的部分，由政府公有用房的租金来补贴你。我想可能会有数家或者更多的物业公司有兴趣来参与投标，这样的话就打破了一定要由原来的物业公司永远垄断这个小区物业管理的历史了。

主持人：法律已经有了明确的规定，而在记者采访的过程当中我们也看到了政府有关部门的明确表态所以我们衷心希望，我们今天故事当中小区里面的2423户的住户能够最后找到让自己满意的新管家。感谢您收看今天的节目，明天同一时间《今日说法》再见。