（2004）闵民三（民）初字第***3号

案件事实：

    2004年2月，周某与李某在丙处（上海某房地产经纪有限公司）签订了《协议书》，协议约定由周某以65万的价格购买李某的房屋（期房，未取得产权证，并且有贷款），双方约定李某在签定协议后待产权证办出七日内以协议中约定的价格到丙处签定《房屋买卖合同》，如到时不签，将承担10万元的违约金，后由于房价上涨，李某意图提高房价，遭到周某的拒绝，李某便迟迟不肯交房，最后 ，周某将李某告上法庭要求签定《房屋买卖合同》，办理过户手续。但在诉讼过程中，李某房屋产权发生转移，无法实际履行合同。周某无奈只能变更诉讼请求要求承担违约责任，承担损失赔偿。

调查经过：

    本律师在接受李某的委托后，到中介公司进行了调查，了解了案件的基本事实。

审理结果：

    由于周某在起诉后，未对房屋进行诉讼保全，而李某的购房款系向其朋友所借，因此，在本案诉讼过程中该系争房屋被作为执行财产而转移，后周某变更了诉讼请求并对王某的其他房产申请了财产保全。最终双方在法院主持下进行了和解，由王某一次性赔偿周某10万元人民币，周某撤诉。

办案心得：

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；（十三)双方约定的其他事项。”　《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

    本案就是“协议书已经符合房屋买卖全部要件，实际就是房屋买卖合同”，但由于客观原因“合同已经无法实际履行”，所以只能要求对方承担违约责任，赔偿损失。本案中作为买方的周某由于确信李某无法转移房屋的所有权，所以大意没有进行诉讼保全，导致实际上在诉讼过程中，被告所有房产发生意外转移。从而使合同无法实际履行。所以在涉及到财产纠纷时，当事人一定要注意对系争财产的保全，以免在诉讼过程中系争产权被转移，导致合同目的落空。

(承办人:上海诺迪律师刘敏青 咨询电话：13122514248)