中国法院网讯   12月17日,北京市第二中级人民法院就李某上诉马某房屋买卖合同纠纷案件作出判决,这一备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。

    北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马某与李某签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李某。2006年2月份，马某夫妇要求确认购买合同无效。

    通州法院经审理认为，李某系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李某于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马某；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后，李某不服提出上诉。

    二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。

    同时二中院亦在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李某在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李某可就赔偿问题另行主张。