物权法第十五条确认了物权原因行为相对于物权变动行为具有独立效力。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。

　　一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，物权的变动行为对于不动产（含部分特殊动产）而言即指登记行为，对于动产而言即为交付行为。

　　物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立房地产转让合同后，出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往禁不住利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认识，认为凡房地产未过户则未取得产权,既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。这等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认识，直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成过户登记行为，房地产转让合同的效力包括是否有效或生效等均不受登记行为的限制。反而，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。即当物权的原因行为被确认为无效或可撤销时，即便已经完成了物权的变动行为，其登记行为及证件仍可能会被确认为无效而被注销。

　　一种特殊的体现物权原因行为独立性的制度设置于物权法第二章第三节的“其他规定”中。诸如，当某宗物权因司法仲裁法律文书或政府的征收决定等原因行为而改变的，此类原因行为的效力直接等同于物权的变动行为，取得权利的人无须登记即可获得法定物权。同样，因合法建造与拆除房屋等事实行为和死亡等事件的发生，也可引发法定的物权变动行为。而且，这些物权设立的原因行为本身即是物权的变动行为，有关权利人无须登记即可获得法定的物权。

　　物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。由于物权法将不动产登记簿和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。也即对房地产是否拥有实体性权利与其所持权利证书之间的关系是：一般情况下统一，特殊情形下处于分离与对立状态。现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。否则，登记和颁证行为将会被撤销。可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。

　　笔者认为，如果不赋予物权原因行为以独立效力，则物权设立中的诸多前置性行为的效力反而要受到后置行为的限制，这显然使人们对民事活动的实施与认识规律陷入了“倒因为果”的困境。为了纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇心理，物权法确认了物权原因行为效力的独立性制度具有重要的意义。

作者单位：北京大成律师事务所