[内容速览]辽宁省辽阳市一个小区本来建有一个健身会所，但是开发商将会所转让给常玉良的物业公司。但是新的物业公司不再让业主使用健身会所，而且还引发了许多新的矛盾。

    辽宁省辽阳市有一个小区，这个小区在当地可以算是最高档的小区。但是最近一段时间，小区居民的良好感觉不见了，这种感觉变成了懊恼。任玉香是辽阳市金地翠园小区的一名业主，她说原本小区的会所里有乒乓球室、棋牌室、健身室等多种娱乐设施，大家可以尽情地放松娱乐，可没想到这一切都在一年前突然中止了。

    原本给业主提供活动的会所不让大家进去了，这让所有业主都相当不满。业主们说，小区是2002年前后建成的，当时在全辽阳市这是最高档的一所小区，每平米均价在2800元左右，比其它楼盘高出近1000元。作为配套的服务设施，开发商承诺给大家建一所五星级的会所，而许多业主就是冲着这个会所才购买这里的房子。

    小区的会所共有三层，其中二层主要就是为业主提供活动的场所，建成后一直向业主开放，前后长达3年多。直到2006年9月突然就不让业主们进了，现在整个会所闲置了起来。一个五星级的会所变成现如今这个模样让任玉香很是心痛，她说当初之所以会在这里买房就是看中了小区的配套设施，所以房价再贵她也认了。同时她还觉得高房价里就应该包含有建会所的钱。任玉香的这种说法也得到了其他业主的认同。

    那么这种说法可信吗？会所的产权与使用权到底应该归谁所有呢？带着这些疑问，记者找到了小区的开发商王庆同。开发商王庆同说小区会所是他们拿钱建的，产权当然要归公司所有，不过在他看来会所的使用权应该归业主们所有。可是如果真是这样，那开发商为什么会突然间不让业主们使用会所了呢?对此开发商王庆同解释说这事跟他们没关系，因为会所早已转让给别人了。

    开发商王庆同说，他的这家开发公司原本是国有企业，2005年3月的时候因资不抵债被政府以企业改制的形式卖给了一个叫常玉良的人了。他说如果想了解情况，就应该找这个叫常玉良的人去了解。公司的接手人常玉良说，在交接时连同小区里的会所车库等资产一并接了过来，同时也接管了小区的物业管理，这些都是能够给公司带来利润的收益点。与此同时，他也要替原公司偿还1300多万元的债务。

    常玉良说，当初双方只对资产和债务做了明确约定，其它类似房屋维修会所使用功能等事项根本就没有做约定，但考虑到自己接手了小区的物业管理就要在这儿经营下去，所以刚开始他也同样开放了小区的会所。可是好景不长，半年之后常玉良的物业公司就与业主们产生了摩擦，双方争议的焦点主要集中在物业费和小区的管理上。

    许多业主认为小区管理跟不上，而物业费又高，所以许多人就不交物业费了，这就导致了会所的瘫痪而由此产生了恶性循环。不仅会所里的娱乐设施不让业主们用了，就连作为安全防范的总监控室也被停掉了。小区里的一位谢先生告诉记者，当初安装的监控探头现在也应被严重毁损，监控系统失灵，再加上保安也被物业公司撤走了，小区的管理一度处于真空状态，这就给小偷们带来可乘之机，小区业主谢先生他的家就曾两次被盗。

    这样短短一段时间内小区里曾经有多家住户被盗。除了安全问题得不到保障，物业公司的撤离也给小区管理带来了一系列的难题，停水停电的情况屡有发生，监控设施也都没有了，垃圾满地、杂乱不堪，这就是物业撤离后的场景。2006年年底，在物业公司撤离后的第三个月，业主们自发地成立了业委会，他们在积极寻找新的物业公司的同时也开始了重建家园。

    业主们集体捐款30多万改造园区绿化环境和灯光设施，还重新修建了小区大门。有了这扇门再加上重新聘请了保安，小区的安全才得到了恢复。而考虑到会所是被政府以企业改制的方式卖给了常玉良，因此业主们觉得要想解决会所的问题还得找政府。

    经过调查，辽阳市政府认为只是对会所的使用权约定不清才导致了这些问题，无论产权归谁，使用权都要归业主所有。于是政府决定把会所通过置换的形式收回来，交还给业主委员会无偿使用。直至今日，政府仍然在通过各方面的手段或者办法正在积极地努力尽快解决这个问题。

    主持人：现在在面对这样的争执，我们首先要捋清的问题就是这个会所的归属问题。

    刘俊海：应当说房产公司的股权发生了变化，只是意味着房产公司的股东变了，但是房产公司本身没有变，所以房产公司和以前的业主签署的合同对后来接手的股东们和公司来说依然是合法有效的。这个会所前头加了两字叫“业主会所”，所以加上开发商又和业主有明确的约定，这个将来的会所由全体业主来单独使用，由于受到合同的保护，就应当受到法律的尊重。

    主持人：包括在原来的宣传资料当中也明确地说到了这个小区拥有的是一个五星级的会所，所以我们就可以把这个会所当做小区居民权利的一部分。

    刘俊海：所以原来的合同约定的业主的使用权并不因为开发商股东的变化而变化。

    眼看着会所的事有了眉目，可就在这时任玉香告诉记者她还有一个更大的烦恼，那就是买房时对方承诺房子的产权是70年，结果没想到等产权证下来的时候全都变样了，产权证上写的是2002年到2028年，其实就是24年。任玉香说这件事发生后，她一打听才知道在辽阳市别的小区房屋的产权都是70年，惟独她们小区的产权是24年，她才觉得上当受骗了。

    而房子的产权变成24年让小区全体业主们都感到十分担忧。按理说办理土地使用证只涉及到两个单位，开发商与国土局。可为什么这个小区的房屋土地使用证是24年呢？带着疑问，记者再一次找到了小区的开发商。开发商说，当年的事儿他已经记不清了，如果想了解情况的话就应该去辽阳市国土局。而辽阳市国土局也没有做出明确答复。

    在开发商和国土局，记者的求证没有得到任何有效的答案，记者的调查也就此中断了。可在业主那边，记者听说他们准备把会所的事儿解决完，然后再集中精力打一场房屋产权的官司，把24年产权的事弄个明白。

    主持人：这是当地最贵的房子，但是它的使用年限只有24年。我们都知道现在通常说的商品房的使用年限是70年，为什么会出现了这么大的差距？

    刘俊海：但是从通常的惯例来看，对于住宅类的国有土地使用权基本上都是70年，这个70年的由来也是有道理的，因为人的正常寿命要高于70年，而且就是这个期限过短的话可能会导致消费者刚刚完成装修，马上面临着不利的局面。所以我个人认为本案当中的开发商在售楼的时候，本来应当一五一十地讲清楚购买我这儿住宅的土地使用权只有24年。按照《合同法》的规定，消费者就可以请求法院撤销或者变更这份合同。

    刘俊海：我还要说明一点，我们要告知这些广大的小区的业主，面对着24年之后自己的商品房的土地使用权即将到来这种大限大家不要过分恐慌，因为我们的《物权法》在149条明文规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。我们《物权法》虽然没有规定自动续期的时候是无偿续期还是有偿续期，续期的程序是什么，但是我想将来我们会有相应的法律或者行政法规跟进。

    主持人：每次在出现类似的事情的时候，我们一方面提醒每一个购房者一定要多长个心眼，把各种细节都考虑周到，但是现在的法律法规对开发商也已经有了很多的非常明确的限制性的规定，而这个荒唐事件背后也让我们看到政府有关部门在监控和管理方面的缺位，所以这个个案也在提示有关的政府部门，要切实地把每一个购房者的利益放在首位。