该案的合同性质如何确定

作者：司立箫  发布时间：2007-07-09 14:34:27

    原告：某区经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会）

    被告:山东可达生物科技有限公司（以下简称可达生物公司）

    2003年9月9日原、被告双方签订了《某区经济技术开发区入园合同》，双方约定被告以每亩6万元的价格取得原告区内土地使用面积57.8亩，用于纤维素酶系列产品的生产、销售、生物工程研究开发。项目总投资为300万元。第一期投资为1000万元，工程建设周期为15个月，起止时间为2003年10月1日至2004年12月31日，总投资到2005年12月31日前完成。被告在合同签订之日起三十日内向原告支付土地总款额的30%作为土地定金，约为100万元，被告实际交了110万元。原告在合同签订之日起20日内，负责清理完毕被告所购土地区域内的所有建设障碍。保证被告按时施工并且负责为其办理土地使用权证。原被告双方还就双方责任、入园企业土地使用权的条件及违约责任等进行了具体的约定。原、被告双方签订合同后，原告将区内的土地57.8亩交付被告，被告未按合同约定支付原告土地款，但已在该土地上投资355万元完成第一期基础设施建设。

    2006年8月20日，原告以被告违约为由诉至本院，要求判令被告支付违约金30万元，限期拆除该宗土地上的全部建筑物、恢复土地原状，解除双方签订的入园合同。                                                    

    二、对于本案的处理存在两个观点：

    1、是入园合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以判决。

    2、名为入园合同纠纷，实为土地使用权出让合同纠纷，应适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定及《中华人民共和国合同法》的有关规定予以判决。

    笔者同意第二个观点。笔者认为，本案的关键是确定该入园合同的性质，其次是该案应适用何种法律来解决。

    首先是合同的性质。笔者认为，本案合同性质的确定，首先要看合同的具体条款。该合同第三条规定，乙方（本案被告）以6万元/亩的价格，取得甲方（本案原告）区内土地可用面积57.8亩。乙方在双方签订合同之日起三十日内，向甲方支付土地总款的30%作为土地定金，约为100万元。乙方在2004年3月1日前，付到全部土地款的70%，甲方自收到上述款项两个月内，为乙方办理完土地使用证，土地使用证交付乙方后20天之内，乙方付清全部土地款。第七款规定，乙方新上项目入区期限为甲方交付乙方可建建设用地之日。土地使用权出让期限为50年。自颁发该地块《中华人民共和国土地使用证》之日起。从以上条款可以看出，该案原被告双方的合同目的为甲方将国有土地使用权有偿出让给乙方使用，乙方向甲方支付土地出让金后取得该合同项下的土地使用权。因此该合同的性质为国有土地使用权出让合同，而非简单的入园合同。

    合同性质解决了，那么，本案应适用何种法律来加以解决呢？是单纯的适用合同法的有关违约条款，还是优先适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定？根据“特殊法优于一般法”的有关规定，本案应优先使用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定予以认定和处理。

    按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二条规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定为无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定为合同有效。

    本案合同签订时间为2003年10月，履行时间为2003年10月至2004年12月，显然在最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》发布之前。根据案情，原告在与被告签订该入园合同前，并未取得该开发区的国有土地使用权，换句话说，原告当时并没有出让该块土地使用权的资格。但2005年8月，原告取得了相关土地管理部门的文件批复。因此可以认定为“起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的”情形，该合同有效。

    三、对于本案的处理意见：本案中，被告确实存在严重的违约行为，包括未按合同约定时间付款、未按合同约定的投资额进行投资等。但这些违约是否能够构成解除合同的条件呢？《中华人民共和国合同法》第94条规定了法定解除的四种情况，其中第四种情况规定，当事人一方迟延履行债务，或其他严重违约行为致使严重影响订立合同所期望的经济利益的，对方可以不经催告解除合同。该案符合上述条款，原告可以要求解除合同。判决结果：解除原、被告双方签订的入园合同。

作者单位：山东省济宁市任城区人民法院

    来源：中国法院网编辑：黎虹