【案情简介】

　　原告李兰与被告汪明于1999年结婚。被告汪亮系汪明与前妻所生之子。
　　1998年，汪明单位安排给其两个小套住房（其中一套为诉争房屋），说明按房改政策“只售不租”，同年7月，汪明预交了部分房款。2000年8月14日，单位与汪明签订南京市公有住房买卖契约，约定将诉争房产出售给汪明，汪明一次性付款，双方同意于签约当日将该房交付汪明，汪明购买后，房屋所有权归其所有。当日汪明按约支付了房款并接受了该房，之后汪明取得该房所有权证。李兰自汪明2000年8月14日接收该房后，一直居住该房至今。汪亮自2002年1月结婚后即搬出另住。2005年初，汪明与汪亮共同去房产登记部门申办该房的产权过户手续。同年4月李兰得知此事，遂以其不知情及不同意为由，诉至法院，要求确认汪明与汪亮的房屋买卖无效。（原、被告均系化名）

【律师代理】

　　张太中律师代理本案原告。张律师主要代理意见如下：
　　一、本案诉争房产的性质是房改房，而非商业化的拆迁安置房。
　　1、汪明单位的所有相关文件，都清楚地说明该单位当时分房的实际情况是房改售房，而不是一般市场化运作的拆迁安置。
　　2、“南京市公有住房买卖契约”（2000年8月14日签订）明确地说明所售房产是“公有住房”，该房实际交易价格远远低于当时该地区商品房的市场价格。
　　3、“南京市房屋所有权（交易）登记审核表（一）”内“登记种类”一栏明确载明该房产是“房改售房”。
　　4、李兰单位摸底表“配偶单位情况说明”一栏内，被告汪明的单位对该房的性质清楚地注明：“房屋性质：房改房。”
　　二、本案诉争房产属于原告李兰和被告汪明的夫妻共同财产。
　　1、诉争房产的房款无论是否由汪亮支付，汪亮都不享有该房的产权。
　　2、2000年8月14日签约时一次性支付的购房余款，应认定为原告李兰和被告汪明用夫妻共同财产支付的。
　　3、该房产是由原告李兰和被告汪明婚后取得。
　　三、未经原告同意，被告汪明擅自出卖属于夫妻共有房产的行为无效。
　　1、法律依据。
　　2、汪亮非善意第三人。
　　综上，张律师认为，本案诉争房产的性质是房改房，该房属于原告李兰、被告汪明夫妻共同财产，而汪明未经原告同意，擅自将该房产出卖给汪亮，因此该买卖行为无效。

【一审判决】

　　汪明与汪亮签订的房屋买卖合同无效。

【二审判决】

　　被告不服一审判决，提起上诉。张律师继续代理本案被上诉人李兰。二审法院最终驳回上诉，维持原判。

【办案后记】

　　本案具有一定的普遍性和典型性。在现实生活中，许多家庭夫妻一方擅自处理重大家庭财产，留下后遗症，以致官司缠身。
　　张律师提醒广大朋友，夫、妻处理共同财产有平等的权利，因日常生活需要而处理共同财产时，任何一方都有权决定；非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。

南京张太中律师电话：025-83366578，13851706569
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