案情经过：2002年，李先生购买了我市某房地产开发公司市中心营业房若干，作价100余万，本来有极好的预计收益，在多年的苦等中，李先生没有等来交房通知，却等来了一场官司。房地产开发公司在将房屋预售给李先生后，又于2003年、2004两次将此房及其他部分购房户已购房产抵押给我市某信用社，贷款200余万元。开发商后来由于经营不善，濒临破产，无力按时偿还贷款，被信用社告上法庭，要求实现抵押权------拍卖抵押房产。这下可苦了李先生，多年迟延交房损失不说，还有可能血本无归！如果主张双倍赔偿的话，该公司根本无力偿还。只能要求交付房屋，而已经办理过抵押登记的房屋想要回又何其难？！按现行法律规定，几乎不可能。

     律师接受聘请后，首先确定“不要赔偿要房屋”的办案思路，深入调查了解相关抵押登记资料。经仔细研究后发现，产权部门在办理抵押登记时有疏漏和不合法的地方。而且，根据有关法规规定，产权部门接到此类投诉后，如查清属实，应依法撤销抵押登记。因为根据河北省有关法规规定，已经预售的房屋是禁止再抵押的。虽然不能以此主张抵押合同无效，但完全可以变通，走行政诉讼的道路，依法撤销相关行政行为。因为抵押登记一旦被撤销，根据《担保法》的有关规定，抵押无效。与主张抵押合同无效异曲同工。此之谓曲线救国。经律师与当事人一起，与市产权登记部门多次交涉无果后，无奈将其告上法庭，要求撤销抵押登记。庭审中，双方举出了大量的事实证据和法律依据，各种证据文件有近百页之多。双方唇枪舌战，围绕登记是否合法有效、是否应当撤销，进行了长达一小时的辩论。被告在律师的不断提问中，渐渐暴露出行政行为的漏洞来：被告在办理抵押登记中，存在未经批准、对坐落在划拨土地使用权上的房屋进行了抵押登记，登记档案中没有产权备案证明等原则性的错误。庭审后，产权部门主动召集当事人进行调解。抵押权人信用社为了避免多米诺骨牌效应，保住其他抵押物的权利，被迫出具证明，同意解除对原告购买房屋的抵押登记。原告撤诉结案。经过多少个不眠之夜的煎熬，李先生一家至此终于松了一口气。

    律师评析：代理完此案，律师的心情是沉重的。房地产开发给我们带来了繁华的都市和优美的居住环境。大多数开发企业为我们的城市建设立下了不朽的功勋。但极少数不良开发企业扰乱房地产市场、损害开发行业的信誉的行为时有发生。不但损害了群众的利益，而且也损害了整个开发行业的利益。目前由于房地产开发贷款政策趋紧，个别开发商采用了一些不正当的手段将已预售的商品房抵押，或以本单位职工名义作虚假按揭，再另行出售。即先售后抵或先抵后售。一旦还贷不成，要么购房人得不到房屋，集毕生积蓄支付的购房款血本无归；要么购房人入住后，银行的抵押权无法实现，贷款无法收回。国家因此受到损失，相关责任人还要受到处分。解决此问题，除须国家完善相关法规，严格约束这种行为外，还要提醒广大购房人、银行，在购房或办理贷款时，加强风险防范意识，一定要想办法调查清楚房屋是否有抵押或已预售的情况，否则将面临较大的风险。

    律师建议，现在我市商品房预售登记制度还十分不完善的情况下。银行可以和开发商协商，将抵押情况予以公示，言明两点：1。此房准备抵押贷款，如已购此房，请速办理预售登记。2。此房抵押后，允许买卖，但购买人须将房款直接支付贷款银行，用于偿还贷款，否则，买卖无效。在无人提出异议（一般应公示30天以上），再办理放款手续，才为稳妥。