为开发商作代理办证纠纷190多户业主败诉的《答辩状》

    我是执业律师、高级工程师、北京仲裁委仲裁员。非常熟悉公司业务。成功代理了大量的民商事案件和刑事辩护。愿为社会各界提供服务。我的电话：13381067562邮箱lawg240@126.com

    以下是我为住宅合作社作代理拟写的《答辩状》。本案的纠纷是193户业主状告住宅合作社违约办理产权证书。本案的关键是，如何认定业主和住宅合作社在办证问题上的法律关系。我在答辩状中，鲜明地指出：这是一个委托代理关系。在这个基本判断之下，进行了论述，引证了法律法规，促使我的当事人胜诉。

                              答　辩　状

    答辩人：北京市天成住宅合作社（原称北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社）。地址，北京市西城区德外东滨河路三号白孔雀艺术世界写字楼B座五层。法定代表人，傅爽。联系电话：82021584、82021583邮政编码：100011。

    委托代理人：高宏道，职务，北京市雄志律师事务所律师。联系电话：13381067562

    因合同纠纷一案提出答辩。

    被告认为，本案争议是委托代理纠纷。在代办产权证时，被告没有违约。理由如下。

    一、原告是办证的责任人，被告对办证承担的是协助责任。

    原告引证《集资建房协议》主张被告违约，但是，《集资建房协议》约定的是：“甲方承诺在交房后壹年内协助乙方办理乙方所集资建设住宅的产权证。”

    请注意，协助的意思就是办证的责任人是原告，被告是起辅助的、支持的作用。我们说原告是办证的责任人，不仅是《集资建房协议》第十五条的约定，而且是法定。

    首先，《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”因此，在本案中，原告是办证的申请人。正因为申请人是原告，所以，产权证上的名称也是原告。这和原、被告约定由被告协助的意思是一致的。该办法的第十一条、十二条、十三条，也有相关的规定。

    本案房产是依据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局以“建房字第67号”文发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》建设的（见附件一）。该房产不是商品房。依据这个《暂行办法》，建设成的房屋“不得向社会出租、出售。”原告、被告之间不是房屋买卖关系。房产登记同样适用《城市房屋权属登记管理办法》。

    1992年5月30日北京市人民政府颁发的《北京市城镇住宅合作社管理办法》（见附件二）第九条规定：社员“向住宅所在地的区、县房屋土地管理局申办立契过户和房产登记, 领取房屋所有权证。”同样规定了社员是办证的责任人。

    其次，对住宅合作社社员办证，北京市规定了简易办法，手续是很简单的。2000年8月18日北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合颁发的《北京市关于房改售房若干问题的通知》规定：“五、关于居民和单位参与住宅合作社建房的产权规定……凭社员集资建房协议和入社证明（社员证）即可办理登记发证手续。”

    依照该通知规定的精神，被告只需“向登记部门提交计划部门的建房计划的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。”即可。立项批复是1999年8月25日北京市计划委员会以“京计基字[1999]第891号”文颁发的。1999年7月9日《合建协议书》规定了分配方案。本案原告完全可以自行办证。

    上述规定，在集资时被告交给原告的《楼书》中有明确的介绍，见附件三。

    之所以有这样的简易规定，无需如同商品房的现房销售，必须具备了整个项目的所谓的“大产权证”才能办俗称的“小产权证”，也是因为它的性质是集资建房，是属于国务院为了“鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善居住条件”（《城镇住宅合作社管理暂行办法》第一条）特别设置的住宅合作社制度的集资建房的项目。

    需要强调指出，所有关于房产证的法律、法规、部门规章都一致规定，办理产权证是取得房屋的一方，另一方承担的是协助责任。例如，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，对商品房买卖就是这样规定的。最高人民法院颁发的司法解释也是这样规定的。

    因此，原告混淆“协助人”和“申请人”这两个不同的概念，把“协助义务”偷换成“办证责任”，并且以此为由请求承担违约责任，既没有约定依据也没有法律依据。

    二、后来原告、被告建立了“无偿的委托代理”关系。

    1、因为发生了原告交“办证手续费”，原告、被告在《集资建房协议》之后建立了委托代理关系。

    如前所述，办证的申请人是原告，在本案的《集资建房协议》中又明文约定了协助，双方的关系就是协助关系。但是，后来原告向被告交了“产权证手续费”，从法律意义上看，双方建立了新的关系，这个关系就是依据《城市房屋权属登记管理办法》第十二条，申请人“可以委托代理人申请房屋权属登记”设定的委托代理关系。

    这个委托代理关系和《集资建房协议》约定的“协助”义务是两个不同的法律关系。协助关系既是《集资建房协议》的约定，又是法定。其法律主体是特殊的主体。而委托代理关系就不同了，只要委托人愿意，他可以委托任何一个具有民事行为能力的单位、自然人为他代理。

    2、双方的关系是无偿的委托代理关系。

    被告为原告代理办证，没有收取任何报酬，所以，他们之间的委托代理，是合同法规定的无偿的委托代理关系。

    3、委托代理关系的成立。

    成立一个委托代理关系必须先由委托人作出“委托”的意思表示，然后受托人表示“同意接受委托”。

    在本案中，原告提供了一个证据，即，被告向原告发出的《入住通知书》。该通知书载明：“代理产权登记费800元（自愿）”。这是自助式建房的组织者（被告）从善意出发提出建议。其中“代理”和“自愿”二词准确地表达了将要建立的关系是委托代理关系，建议的性质是“要约邀请”。只有原告（要约人），提出要约，受要约人（被告）接受，委托关系才能成立。在本案中，原告作出要约的意思表示是以“交付代办房产证的费用、身份证复印件、已付集资款收据复印件等必须的证明”这一行为进行的。只有被告接受了代办费和相关法律文书，委托代理关系才告成立。

    实际情况是，被告为了积极协助原告，多次出通知邀请原告提供资料，原告中有很多人不予理睬。在很长时间内没有进行委托。

    原告是否委托、委托谁进行代理和原告选择委托时间，是原告的权利。是否接受委托，是被告的权利。假如被告不接受委托，也不能说是未尽“协助”义务。因为，按照通常的、正常的理解，“协助”有明确的含义，毕竟“协助”不等予“代理”。

    4、可以委托的期限。

    把约定的协助责任和以后发生的委托办理产权证结合起来，从历史背景来看，被告是愿意从代理办证的角度进一步协助原告的。否则也就不会有前面提到的入住通知的那个建议了。

    因此，从这个想法出发，将双方关系，《集资建房协议》规定的“甲方承诺在交房后壹年内协助乙方办理乙方所集资所建设住宅的产权证。”理解为在交房后壹年内可以进行委托，比较准确地反映了原告、被告双方的真实意思。因为，被告不可能无限期地提供这种无偿的服务。若对这个约定以否定的语气叙述，就是超过了一年被告即不承担“委托办证意义”上的协助责任。即，若超过了一年原告再进行委托，被告可以不接受。

    抛开约定，若从合同的附随义务来说，法定的协助，是不包括代理办证这个行为的。

    三、没有约定委托办证的期限，谈不到违约责任。

    因双方在委托办证方面没有明文约定，也没有书面的委托合同，因此，对委托办证的期限，没有约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，在约定不明的情况下，可以“按照有关条款”确定。这里的有关条款就是《集资建房协议》的第十五条的第二句：“如因甲方原因（政府因素除外）在一年内未能办理完毕，甲方按乙方已付集资款的每日万分之壹支付乙方违约金，时间从预期日的第贰日起至实际办理完毕日止。”这里规定了三项内容，一是被告承担责任的前提是“因甲方原因（政府因素除外）”；二是“一年内”；三违约金的计算方法。

    在这里，将第一项约定放在后面谈。先谈约定的期限。

    约定的“在一年内未能办理完毕”的起算时间从何时开始？我们认为，唯一正确的、符合逻辑的解释，应该是在“接受委托后”一年。因为，假如约定的是在“交房后一年”办证，那么若交付房屋后第364天进行委托，办证时间就只有一天了。显然，要求用一天时间，在委托后的次日（第365天）办完，是不可能的。所以，正确的理解只有一个，就是从接受委托之日起，在一年内办完。

    如前所述，在本案中，大部分社员是在2003年7月13日交的办证费，产权证的颁发日期是2004年4月20日，显然没有超过一年的期限。

    原告要求被告承担违约责任，没有约定的依据。

    四、原告没有举证被告承担责任是基于被告的什么原因。

    办理产权证受到很多因素的影响。其中有申请人是否缴纳办证手续和费用、原告是否有影响办证的行为、政府政策是否有变化等等。但本案中其中没有有被告的原因。

    如前所述，原告在入住后没有立即委托，被告只能在委托后办证。

    本案原告张立兴、李亚文、王叔湘、张晓阳、马千里违反建筑规划设计和工程设计，超过避雷线的保护范围私自安装太阳能热水器，妨碍房屋了公共安全，也影响了规划验收。

    2001年10月9日北京市人民政府第38次常务会议通过，自2002年1月1日起施行的《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条规定：“规划行政主管部门对建设工程实施规划验收的内容应当与规划许可证件批准的内容一致，包括：……（二）用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况；”。第九条规定：“……建设工程未经规划验收或者经规划验收不合格的，产权登记机关不予办理产权登记手续。”这个新出台的规定，提高了验收条件，是政府行为。

    被告具备所有行政许可手续，具备合法的资格，主观上没有任何拖延办证的必要，行为上积极主动，没有任何过错。

    依照协议约定，“因甲方原因（政府因素除外）”和《中华人民共和国合同法》第四百零六条对后来建立的无偿的委托代理关系的规定（无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失），参照司法解释的规定，“由于出卖人的原因”、被告的故意或者重大过失，被告才承担责任。现在，原告没有任何证据说明是被告的原因、被告出于故意或有重大过失导致原告不能办证，也没有举证原告有哪些损失，因此，法院不能支持其诉讼请求。

    五、即使参照商品房的相关规定，被告也不应该承担责任。

    《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，对约定不明并且不能达成补充协议的，可以按照“交易习惯确定。”

    本案属于国务院设置的集资建房项目，是被告的第一个项目，因此也没有直接可以参考的交易习惯。无奈之下，可以参考商品房的一些规定。例如，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

    司法解释引用了《城市房地产开发经营管理条例》。条例第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

    首先，这个规定，同样规定了办证的责任人是房屋购买人；同样规定了出卖人承担协助责任。其次，单就期限来说，规定了购买人应当在90日内办理登记手续。

    条例没有设置对购买人迟延办证的处罚。另外，因为办证的责任是购买人，购买人不主动办证，出卖人没有理由强制购买人，也不能规定出卖人的责任。当出卖人应该承担责任时，司法解释放宽了追究出卖人责任的期限。司法解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

    具体说来，期限：比约定期限、条例规定的期限展宽了一年，是“届满后超过一年”。即，法院应予支持的期限是“约定期限加一年”，或者是“90日加一年”。

    参照这个规定，在本案中，因为委托办证没有约定期限，从最苛刻的情况看，即，从委托日起算（委托办证的期限为零日），也没有超过最高人民法院司法解释“约定期限加一年”，或者是“90日加一年”的规定。因为，本案中原告以缴纳办证费这一行为表示委托的日期是2003年7月，办证期间仅为9个月。因此，即使是参照商品房的买卖，被告也不应该承担责任。

   请求法院驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。

    北京天成住宅合作社

二〇〇五年九月二十日