根据“我爱我家”最新分析显示，2006年北京二手房市场最大的变化是，交易量增幅创历史新低,价格增幅创历史新高。 

　　虽说刚到12月份，离年底还有一个月的时间，但是“我爱我家”根据以往的经验预测说，今年本市二手房的总体交易量将在76000套左右，同去年相比增长幅度约为8%，这一数字将创出2000年以来年增长率的历史新低。反观今年二手房市场交易均价，因为新征税费的出现使得二手房的交易成本上升，业主的转嫁、惜售等行为令市场的交易价格上涨明显，“我爱我家”认为今年的市场交易均价同样会创出历史新纪录，全年涨幅可达25%左右。
 
　　在这份本周一“我爱我家”提供给记者的《北京二手房市场2006年回顾与2007年展望》的报告中显示，北京二手住宅市场一段时期内的成交将会集中在不受营业税年限限制的再上市房。今年，90平方米以内的两居室依旧是二手房交易热点，成交比重约为总成交量的65%，其中60-90平方米的二手房交易上升，60平方米以下的却交易下降。2006年，传统热点区域、核心区域交易量总体表现平稳，远郊区县市场成交量小幅下挫。 

　　今年北京二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：5左右。30-50万区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，但其供需比例大致在1：5.5左右。50-70万之间的房源供需比例约为1：4.5左右。70-90万以及90万以上的房源供需比例分别是1：3.5、1：2。 

　　今年，北京市二手房交易市场中城八区的交易均价为7409元/平方米，城八区的买卖需求比为1：5.6,租售量比为1：5.4,租售面积比为1：5.1。 

　　虽然今年建设部等六部委针对房地产一级市场外资购房问题联合下发了“外资限购令”，但是由于此项政策中没有明确是否适用于二手房，从而导致了很多外资购房人开始把眼光转向了北京高档二手房市场。也给二手房高端市场带来了一定程度的连锁反应。 

　　在预测明年北京二手房买卖市场时，“我爱我家”分析说，明年市场交易量有望跨过8万套大关，乐观状况下明年北京市的二手房交易还有可能向上冲击10万套的高点。明年北京市的二手房价格涨幅将会控制在10%—15%，北京二手房房源的供给量将继续增长，二手商品房交易所占比重将会达到2007年市场总体交易量的60%以上，明年的热点户型、面积、总价预计将与今年基本保持不变，二居室将继续占据二手房市场的主力户型地位，价格50万以下、面积90平米以下的房源仍将是热点。

　　2007年个人房贷产品竞争将白热化 

　　“我爱我家”下属的伟嘉安捷投资公司日前预测了今年和明年本市个人房地产金融市场，分析报告说，自本轮宏观调控开始以来，政府利用提高首付比例，上调利率和上调央行的存款准备金率等政策组合出击，银根紧缩，抑制放贷规模的快速增长，挤压房地产经济中的泡沫，这些今年出台和执行的宏观调控措施收紧了房地产个人贷款的银根，而且个人房贷重点开始从一手房市场向二手房市场转移。 

　　2006年，各大银行纷纷将个人房贷的重点从一手房市场转向二手房市场。随着北京一手房开发进入尾声阶段，今后二手房将成为房地产交易的主要标的，二手房贷款将成为房贷市场的主力军。这使得各大银行对二手房贷款空前重视。与此同时，与房产相关的其他贷款业务也不断增加，购房者越来越注意到利用房产理财、融资的重要性，这也引起了各家银行的密切关注和产品、服务的跟进。 

　　2006年，本市个人房贷产品创新空前活跃，2006年12月11日，国内人民币业务正式对外资银行开放，外资银行正式全面进入中国金融市场；与此同时，截至2006年底，三大国有银行先后完成上市，这些变化加剧了个人金融信贷市场的竞争。在过去的一年中，各家银行为了争夺个人房贷市场这块宝地，陆续推出了各种令人眼花缭乱的房贷产品。2006年，面对目前纷繁的房贷产品，以及越来越多的房贷者重视房产理财的重要性，本市专业性个人房贷服务机构涌现，“贷款超市”和“顾问式服务”概念引入市场。在预测2007年本市个人房贷的市场情况时，伟嘉安捷预测分析说，明年，随着外资银行的进入，银行间的竞争将更加激烈，而各家银行必定会在个人房产信贷产品上多下功夫，本市银行间个人房贷产品竞争将进入白热化。个人房贷的服务水平在2007年中将有大幅度提升，以往一些“霸王条款”和“不合理费用”将成为历史，客户的知情权和上帝地位将得以实现。而且，明年“顾问式”的房产贷款服务将更加得到人们普遍认同。此外，各银行对于同一类产品所制定的政策差异化将有所提高。

　　2007年住宅租赁量将升10％ 

　　根据2006年12月初的统计数据，“我爱我家”预测说，今年本市住宅租赁市场延续了2005年的红火，大供给与大需求相互呼应，交易异常活跃，交易量将比上年增加9％，朝阳、海淀是本市租赁市场的主流区域，外地人仍然是今年租赁市场的主力。 

　　我爱我家在预测报告中分析说，今年本市住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升，其中普通民宅租赁价格小幅上扬，高端房屋租赁价格稳中有降。这主要是因为，2006年大量高端公寓新产品投入市场，再加上宏观调控政策，使得原本准备出售手中高档物业的业主因为利润的降低转向了租赁市场，造成了本已供大于求的高端租赁房源进一步放量。而且，年中时的“住宅禁商”政策出台促使一部分高端客户将目光转向中低档写字楼市场之中，分散了本就有限的需求客源，形成了今年高端租赁价格指数依然小幅下降的状况。 

　　“我爱我家”还分析说，纵观2006年北京住宅租赁市场的居室变化走势，二居室仍以绝对优势统领租赁市场，成交量比重一直保持在总成交量的55％左右，一居室成交量比重约为30％，三居室的成交比重有所上升，达12%。分析认为，正是因为一居室巨大的需求得不到满足，令一部分需求涌向了三居室，再加上三居室合租分摊的成本相对最低，所以在今年受到了合租人群的喜爱。 

　　预测明年本市租赁市场情况时，“我爱我家”分析说，2007年房屋租赁市场成交总量将持续增长，预计上涨8%。随着“奥运效应”影响的进一步扩大，租赁市场的需求会进一步得以增大；另外受今年房地产宏观调控政策影响，对新房和二手房的购买采取观望态度的消费者亦会转向租赁市场；同时，旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择租赁原住址近处的房屋也会产生新的租赁需求。正是由于这些因素，我爱我家认为2007年租赁成交量将会继续攀升。但是由于近年来北京劳动密集型企业的外迁，以及北京未来可能加强对流动人口的管理，这些因素有可能会令未来的租赁市场成交量增幅有所放缓。因此，综合考虑各项因素，我爱我家预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8％左右。2007年，本市住宅租赁端租赁市场价格逐步回稳，普通租赁市场价格将上涨5%-10%，2007年高端租赁市场价格逐步回稳，普通租赁市场价格将上涨5%-10%。此外，“外资限炒令”、“奥运”等因素将令2007年高端租赁市场成交量稳中有升，北京房屋租赁市场热点租赁户型将仍以二居室为主，三居室成交比重有望升高，原有租赁热点区域将持续升温，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散。