一房二卖的行政登记案件的审理和裁判

作者：周雯 巢军  发布时间：2006-11-28 17:04:18

    2002年1月，华丰物资公司（销售方）与黄某（买受方）签订关于翠苑公寓18幢丙单元201室房屋的买卖契约。销售方由周某签名并加盖单位公章，周某系华丰物资公司的法定代表人。2003年9月，周某领取了上述房屋的产权证。之后，周某又将上述房屋出售给朱某，双方签订了房屋买卖协议。2005年1月5日，朱某向市房管局申请领取该房屋的产权证。市房管局受理申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户。2005年1月7日，市房管局向朱某颁发了房屋所有权证。2005年8月12日，市中级人民法院作出民事判决，终审判决认定本案讼争的房屋归朱某所有。2005年12月20日，黄某提起行政诉讼，认为市房管局的行政登记行为侵犯了自己的合法权益，请求法院依法撤销颁发给朱某的房屋所有权证。

    [争议焦点]

    一、案件事实认定方面，周某的行为如何定性及朱某是否可认定为善意第三人；

    二、对本案讼争的具体行政行为——市房管局向朱某颁发房产证的行为的司法审查标准；

    三、对于周某的一房二卖行为，黄某能否以买卖合同签订在先为由请求撤销善意第三人朱某的房产证？即保护善意第三人亦或保护签订在先的合同之选择与取舍。

    [裁判要点]

    法院认为，周某与朱某签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，是合法有效的。市房管局的颁证行为证据确凿、适用法律法规正确、程序合法。本案讼争房屋的所有权归朱某，已由生效裁判所确认。黄某作为一房二卖的受害人，应当通过其他法律途径维护自己的合法权益。遂维持了市房管局的房屋所有权证。

    [法理分析]

    一、关于本案事实的认定

    对于周某的行为如何定性，我们认为，从现有的证据可以看出，早在2002年，周某所在的华丰物资公司就与黄某签订了关于本案讼争房屋的买卖契约。黄某随后支付了绝大部分购房款并入住该房屋。2003年，周某在该房已卖予黄某的情况下领取了房屋的产权证。2005年，周某又将该房屋卖予朱某，朱某支付了全部房款，随后领取了该房屋的产权证。周某的行为显然符合“一房二卖”的行为特征，属欺诈性质。

    对于朱某是否可定性为善意第三人的问题，我们认为，根据现有的证据分析，首先，朱某与周某到市房管局办理产权过户手续时，提交了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等一系列材料，经审查，这些材料均真实有效，不存在伪造和变造的情况；其次，在签订房屋买卖契约后，朱某支付了全部购房款，该购房款数额符合买卖合同签订时二手房市场同地段同面积房屋的正常交易价格，不存在明显不合理低价的情形。所以，没有任何证据可以认定或推定朱某在本案中存在与周某串通的恶意，应将朱某定性为善意第三人。

    二、对本案具体行政行为的审查标准

    根据《行政诉讼法》及相关法律法规的规定，人民法院审查被诉的具体行政行为，主要从证据是否确凿、适用法律法规是否正确、是否符合法定程序、是否超越职权或滥用职权等几个方面进行审查。 

    根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款、第八条第三款的规定，市房管局作为本市行政区域内的房地产行政主管部门，具有依法办理房屋权属登记的法定职责。市房管局受理朱某转移过户的申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户并向朱某颁发了房屋所有权证，市房管局颁证的具体行政行为证据是充分的、确凿的。另外，市房管局的转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》第十条关于登记程序的规定，程序是合法完善的。综合以上各种情况，市房管局向朱某颁发房屋所有权证的具体行政行为符合法律规定，依法应予维持。

    三、保护善意第三人亦或保护签订在先的合同之选择与取舍

    本案涉及两个房屋买卖合同，一个是黄某与华丰物资公司于2002年1月签订的，销售方由周某签名并加盖单位公章。另一个是周某与朱某于2005年1月签订的关于同一房屋的买卖契约。显然，黄某的房屋买卖合同签订在先，生效在先，且已实际履行。朱某的房屋买卖合同签订在后，生效在后，也已实际履行。所不同的是在第二个买卖合同签订时，卖方周某向买方朱某隐瞒了第一个买卖合同，即房屋已卖予黄某的事实，用采取欺诈手段取得的以自己名字登记的房产证顺利将房屋卖予朱某。

    第一个问题，周某在与朱某签订房屋买卖合同时采取了欺诈的手段，这是否必然导致该合同无效或被撤销？根据《合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。本案案情不属于该条规定的情形，因为尽管周某在与朱某买卖房屋的过程中使用了欺诈的手段，隐瞒了真实的情况，但朱某的相关权利没有受到损害，其也未行使变更撤销权。同时，本案案情也不符合《合同法》关于以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益而导致合同自始无效的情况。换言之，周某与朱某签订的合同是有效的。

    第二个问题，法律是侧重保护签订在先的合同还是侧重保护善意第三人的利益。这个问题从法理上讲，就是债权优先还是物权优先的问题。

    根据债法的基本理论，签订在先的合同效力优于签订在后的合同，一房二卖时，第一个买受人因买卖合同获得的权利优先得到保护，法律会要求买卖双方继续履行第一个买卖合同，而第二个买受人（买卖合同签订在后的买受人）只有通过债法中关于违约责任的条款追究一房二卖侵权人的合同责任，从而维护自己的权利。但是，上述情况有一个前提条件，就是两个买卖合同均没有进行产权转移的登记，不涉及物权问题，仅涉及债权问题。一旦两个合同中有任何一个已经进行了产权的转移登记，一个买受人已登记为所有权人，那么在这种情况下，根据民法中的物权优先原则，已取得房屋产权的买受人优先受到保护，不论其是否签订买卖合同在先。当然，适用物权优先原则也有一个前提条件，就是买受人必须为善意第三人，其主观上不存在与出卖人恶意串通，损害另一买受人合法权益的情形。本案案情即属于此。

    所以，根据以上分析，我们不难看出，法律是侧重于保护善意第三人的利益，即朱某的利益，其立法的初衷是出于维护交易安全和稳定交易秩序的需要。一房二卖的受害人黄某可以依据合同法追究侵权人周某的违约责任，同时亦可以向公安机关举报周某的诈骗犯罪行为。

    本案涉及民法、行政法甚至刑法问题，牵扯的法律关系较多，需要在法律适用时抽丝剥茧，细加分析，查明各种法律关系的实质，理清各项法律适用的先后，最终给出正确的解决问题和纠纷的方法。

作者单位：

江苏省常州市中级人民法院

江苏省常州市新北区人民法院

    来源：中国法院网编辑：陈思