浅论按揭贷款中开发商未按时交房的责任承担

作者：谭云云  发布时间：2006-10-13 15:01:57

    王明欲通过按揭贷款方式购买住房。经多方比较，王明与体天一房产公司签订商品房买卖合同，价款25万元，首付了8万元，余款17万元通过五仁银行办理按揭贷款形式予以支付。王明欲天一房产公司约定房屋应于12个月内交付，如逾期未能交付房屋，王明有权解除合同，房产公司应退回一切款项及利息。

    房屋建设过程中，由于房产公司的过错，致房屋未能按时交付，于是王明提出解除合同，要求房产公司退回款项及利息。五仁银行得知这一情况提出王明只支付了6万元本息，要求王明与房产公司连带偿还贷款本息，三方经多次协商未果，遂诉至法院要求解决纠纷。

    [评析]：

    本案在审理过程中，对按揭贷款的返还问题，共形成了两种意见，一种意见认为，根据王明与天一房产公司的约定，天一房产公司仅应退返原告已交的购房款及利息；另一种意见认为，天已房产公司不仅应退返原告购房款及利息，还应承担赔偿原告已交的按揭贷款本息、未支付完毕的贷款本息。

    笔者同意第二种意见，天一房产公司作为交易的主导方，贷款的实际受益人，应负责偿还银行的按揭贷款。 

    一、从三者之间的关系来看，本案存在三种相互关联的法律关系：

    王明与天一房产公司成立房屋买卖合同关系；王明与五仁银行存在按揭贷款合同法律关系；天一房产公司与五仁银行之间的合作法律关系。合同解除后，天一房产与王明之间形成“债权债务”关系，王明与五仁银行形成债权、债务关系，因此，天一房产公司作为王明的“债务人”直接向王明的“债权人”五仁银行履行债务，具有消灭王明对五仁银行的债务具有积极意义，从债的消灭来说也是允许的。

    二、从公平原则和商品房交易的原则角度来看本案

    在上段提到的三者法律关系中，天一房产公司与五仁银行之间的合作法律关系是按揭贷款合同法律关系存在的前提，王明作为购房者，他在这三者法律关系是处于被动地位，处于弱势地位，因此让王明来承担贷款本息的偿还责任有失公平，也违背了我国商品房交易管理办法保护购房者权益的法律原则，因此本案由天一房产公司承担贷款返还责任较为适宜。

    三、从贷款资金的实际使用情况来看

    王明虽为形式上的权利人，但其对该部分资金并无实际的处置权，天一房产公司才是实际的贷款使用人和受益人，故将天一房产公司作为赔偿主体较为妥当。

    四、从抵押权的设立意义来看

    我国抵押权设立的保护主要在于对抵押物的追及效力。本案中在天一房产公司按时交付房屋的情况下，王明可能取得房屋的所有权，这时有王明负责贷款偿还责任较为恰当。但如果基于房产公司的过错，致房屋未能按时交付，则设定抵押的房屋仍处于房产公司的掌握支配下，这时由房产公司偿还贷款才能有效的保护和实现按揭银行的权利。    

    综上，笔者认为，本案首先天一房产公司应退还王明8万元及利息。其次天一房产公司应赔偿王明已交的贷款本息6万元，最后天一房产公司向五仁银行支付剩余的本金。

  （作者单位：江苏省淮安市淮阴区人民法院）

    来源：中国法院网编辑：陈思