房产营销，是市场营销的一个重要组成部分。由于我国房产市场尚处于幼嫩的发展阶段，房产营销方面的法律、法规尚不健全和配套，房产开发商在房产开发和营销上的经验不足和法律意识不够，从而使我国房产营销过程中存在大量的法律问题，严重地影响了我国房地产市场的有序、健康的发展。随着房地产法制向纵深推进，作为房地产问题的重要解决之道，律师服务发挥着越来越大的作用。房产营销，法律问题，律师服务房产营销，是市场营销的一个重要组成部分。它是房地产开发商和购房者之间，通过房地产市场进行房产交换，满足现实或潜在的房产需求而进行的具有综合性因素的经营销售活动的过程。房地产开发商总是以采取各种手段和方式推销其房产，从而最大限度地追求其房产销售收益；作为购房者，则为了满足其住房消费的需求，而追求最适合其标准的房产。在竞争日趋激烈的房产市场上，房地产开发商都日益理智地分析房产营销市场，选择最佳的营销策略。购房者则倾力购买适合其个性的房产。然而，由于我国房产市场尚处于幼嫩的发展阶段，房产营销方面的法律、法规尚不健全和配套，特别是房产开发商在房产开发和营销上的经验不足和法律意识不够，从而使我国房产营销过程中存在大量的法律问题，严重地影响了我国房地产市场的有序、健康的发展。随着房地产法制向纵深推进，作为房地产问题的重要解决之道，律师服务发挥着越来越大的作用。一、房产营销中存在的若干法律问题 （一）房产开发的不规范，是影响房产营销的主因房产开发商在房产营销过程中的不规范，是近年来引起购房者普遍不满的现象之一。这也是房产纠纷发生和房产诉讼案不断上升的主要原因。房产开发商在房产营销中不规范的表现主要有以下几类：

1.广告宣传的虚假行为综观现今的广告市场，房产销售广告占有绝对的地位。这类广告不仅存在着大量的夸大宣传，更严重是广告宣传内容许多是子虚乌有。如某开发商在浦东新区边缘投资建造某花园住宅，该开发商在售楼宣传中称，该住宅小区将是上海地铁二号线的终点站，规划中的外环线必经之地，此住宅房产大有升值之机。通过这一宣传，该花园住宅在预售阶段就已看好，加上其价格较低的优势，有相当数量的港人、海外人士竞相认购此住宅。六年之后，地铁二号线未能到达此花园，外环线也未规划经过此地，升值前景暗淡。由此一批购房人对此非常不满，认为房产商在营销过程中采用欺诈手段，诱骗购房，纷纷提出退房索赔。诸如此类的广告还有：买一送一、入住后付款、智能住宅、五星级公寓、优秀住宅、获奖小区、星级物业管理服务等等全都名不副实。甚至有的房产开发商在广告宣传资料中玩起文字游戏，在价格上大做小贩式的文章，诱骗购房者，如此的广告虚假、不实宣传，使大批的购房者大呼上当，观望者望而却步，既损害了购房人的权益，又损害了房产商自己的声誉，更主要地是影响了房产营销。

2.延期交楼延期交楼，这是房产商在房产营销中普遍存在的问题。影响房产商延期交楼的原因多种多样，通常包括：施工设计拖拉、政府审批拖延、施工质量问题而引起的返工、建设资金的短缺而引起窝工和待工、政府有关部门的制约、有关施工单位之间的协调不一导致竣工验收拖延、竣工中出现以外原因或不可抗力事件等。根据我国《城市房地产管理法》规定，具有以下条件，可以进行商品房预售：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。鉴此，房产营销中预售比比皆是。由于预售时，房产开发商与购房人之间，在《预售合同》中明确规定了交接期限、交换条件、以及延期交楼的法律责任，因此一旦房产开发商不能按期交楼，势必引起购房人追究违约责任。甚至退房。这是对房地产开发商最为残酷的打击。由于交楼延期，一方面，房产商本已实现销售的房产变为没有实现市场价值，另一方面，还要退款、补息甚至交付违约金。由于延期交楼属于房产物业整体性延期，更大的后果在于群体购房人退房的现象，这对房产开发商来说，是不堪设想的。某房产开发商向银行融巨资在上海开发一高标准外销房，预售期间被看好，大批境外人士以及公司纷纷预购。然而，该项目由于种种原因逾期竣工达一年之久，造成延期交楼。于是，许可预购人纷纷通过诉讼等各种途径要求退房，其结果是不仅现房无法销售，原已售的住房也退了大半，人气全无，最终导致无法还贷而被银行低价收购。

3.房屋质量不合格房屋质量合格与否，关系到购买人的权益及生命财产安全的重大问题。购房者对房屋质量要求特别重视，也是合情合理的。国家对住宅质量标准，发布了众多的法律法规，三令五申加强住宅质量监督，提高现代化商品房质量。在房产营销的过程中，由于房产开发商对项目建设成本的过低追求和建设速度的过高追求，建筑商的偷工减料以及房产营销时不切实际的过高承诺，造成因房屋质量问题而发生退房、索赔等纠纷。江苏某镇某房产商在该镇投资建造了七十多幢别墅，由于该别墅区地理位置佳、交通方便以及价格合理，在短短的三年内，从预售到现房销售而告终。遗憾的是，从第四年起，个别别墅开始出现屋顶下沉、墙壁破裂等现象，经房屋质检部门检验，结果让人大吃一惊；此等别墅在施工时，由于房产商追求低成本、低售价和建筑承包商的偷工减料，居然在施工材料上做文章，混凝土配比严重不符标准，墙壁内层均用泥土粉刷，属于危房！一场要求还房索赔的群体诉讼，也就因此产生。通常的住宅质量问题可分重大质量问题和一般质量问题。重大质量问题包括基础下沉、房屋倾斜、楼顶渗漏强面开裂、管道堵塞、地板裂缝、门窗劣质、楼梯摇晃等；一般质量问题包括地面、墙面凹凸不平、设备短缺、抹灰剥落、装饰不符标准、配套设备以假充真、以次充好等。由于目前房产营销，大多采用预售方式，房产开发商与购房者在《预售合同》中均对房屋质量标准、房屋设施及配套标准以及违约责任有明确规定，特别是许多房产开发商在营销时大多通过样板房、售楼说明书以及广告宣传等方式显示其所开发房产的质量标准。由于大量的住宅质量问题，是在购房者入住时或者之后才发现的，因而使房产开发商及购房者在住宅质量问题上纠缠，最终将使房地产开发商所交房屋不符合标准而背上沉重的负担，也直接影响其房屋营销。

4.售楼合同不规范绝大部分房产开发商直接使用房地产管理部门制订的格式合同与购房者签约。问题在于，这类合同样本格式，除通用性规定之外，大量空格内容是由房产开发商与购房者商定的，甚至还可用补充条款的方式予以另行约定。鉴于此，由于每一个房地产产项目都有其特别的情形，必然在售楼合同中有不同的内容体现。这就要求售楼合同的订立、内容特殊化。现实生活中，售楼合同不规范的情况时有发生。引起售楼合同不规范的原因，一方面是有些房产开发商在签定合同条款时。事先填充或补充了一些含义模糊、权益不清、后果不明等不规范的内容，另一方面是由于一部分购房者乘房产开发商急于推销房产的迫切心理而提出的过于苛刻、不合理的条件，甚至是有些售楼合同中约定的内容是违反法律法规规定的。以上种种原因，是售楼合同买下了埋下了多种隐患。无论是房产开发商，还是购房者，一旦在履行售楼合同时就会发生对合同条款理解上的分歧，就会影响合同的正常履行，导致合同争议和纠纷。有这么一个例子：某房产开发商以划拨方式取得某地块的开发权，在此地块上建造了一幢高层商品房。根据其与购房者签定的《预售合同》的约定，房产交付条件为交付时房产商应具备工程质量验收合格证房地产权证（通常所称"大产证"）。由于购房者在补充条款中注明合同所称的房地产权证必须是完全产权的权证，否则，购房者有权退房并索赔。房产开发商明明知道其因划拨土地而取得的房地产权证并非完全产权证书却欺骗了购房者。结果，该购房者在办理房地产交易登记时发现房屋并非完全产权而提出退房索赔。此例属于签约不规范所引起的典型案例。倘若房产开发商所持的房地产证是非完全产证，则不应在合同中以完全产权签约，甚至在签约前就告知购房者。房产开发商因为急于推销最后蒙受欺诈恶名，且退赔房款并承付利息、违约金等。

5.产证滞后购房者非常重视房屋产权证，说明随着房产营销业的发展，购房者对自己合法权益保护的意识在不断增强，从而有利于敦促房产开发商重视，其房地产权证的及时办出与否将直接影响其房产营销业绩。然而，现实房产营销中，方才开发商迟迟办不出其房地产权证的现象为数不少。究其原因不外乎以下几种：①由于房产开发商位能付请土地出让金；②由于房屋设计及施工不符合建设规划或建设要求而无法验收；③由于与城市配套的和小区入住配套设施脱节而无法取得《住宅入住许可证》；④由于房产开发商的不重视而拖延办证手续等。当然，有关部门在办证时的拖沓和延缓也是原因之一。正因上述种种原因而导致房产开发商未能按时获取其房地产权证，在很大程度上对房产营销带来了困难。从现在的房屋买卖合同中不难看到，房产开发商在交房日应具备的交房条件之一，"就是已办理了房地产初始登记并领取了房地产权证书"。这就意味着，房地产开发商在按时完成房屋工程竣工验收合格后，即使按时房屋钥匙交给了购房者，由于其未取得房地产权证，并不具备交房条件，因而不能确定其为按期交房，一旦房地产权证在一定期限内办不出来，则购房者可以提出退房及索赔。上海某房地产开发公司在其开发的某住宅大楼营销过程中碰到这样的一件事情：按《预售合同》约定，该房产开发商应于一九九九年十月三十一日前交付房屋。房屋交付条件之一为该大楼已获房地产权证书。一九九九年八月二十一日工程竣工，通过验收，次月拿到市住宅发展局颁发的《入住许可证》。由于房产开发商取得《入住许可证》后可以交付房屋，而忽视了房地产初始登记并办理房地产权证的手续。同年十月二十日，该房产开发商向全体预购房者发出了入伙通知书。意想不到的是，三个月过去了，前来办理入住登记的寥寥无几。后经了解，原来，由于该大楼预售是的房价与其相邻的另一公司开发的现房的房价相比较高，许多购房人后悔莫及，因此，而拒不办理入住手续，并有部分购房者以房产商逾期为办理房地产权证而诉讼至法院要求退房赔款。最后法院判决支持这一诉请。鉴于法院的判决结果，许多为办理入住手续的购房者，甚至有个别已入住的业主纷纷向该房产开发商提出退房要求并赔偿损失。该房产开发公司的这一营销后果，本来是完全可以避免的。其教训在于：对房地产权证滞后回给房产营销可能带来的危害后果，认识不足。

（二）房产法规的多盲区，是房产营销困惑的动因房产法规多盲区，具体表现在以下几个方面：①立法上的盲区。首先表现在房产营销方面的法律法规不健全。迄今为止，我国专门规定有关房产营销方面的法律法规尚难见到。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽对房地产交易作了转帐的规定但总体来说较为原则，一旦在实际房产营销活动中就有所限制，往往会使人感到房产营销方面无法对照或过于原则。其次，房产法规之间不协调。综观我国及个地方有关房产营销方面的法律、法规，可以的出如下结论：国家立法与地方立法不协调；地方之间立法不协调。由于房产业发展的迅速，各个地方又从各自地区利益考虑，从而造成立法方面的不协调，使得房产开发商在在不同地区投资房地产，要根据不同的规定行事，这给房产营销带来无比的困惑，影响了房产开发商的营销思路和营销决策。②.事实上的盲区。这主要表现在房产开发商及其营销人员在理解和运用房产法规上的误区。房产营销是房产开发商投资开发房地产的关键环节，是房产开发商追求最大效益或者是投资开发房地产成功与否的重中之重。但是房产营销也是一项法律制度，依法营销才是上策。然而，现实的房产营销活动中，依法营销的意识和观念十分淡薄。相当数量的房产开发商及其营销人员由于缺乏必要的房产营销法律常识，在营销活动中任意从事，甚至为了追求最大营销结果，降低空置率而采用欺上瞒下，处处设陷阱诱使购房者上当受骗，有的甚至不惜采用违法犯罪的手段，使房产营销产生混乱局面。这种现象的发生，不仅损害了房产开发商及购房者的利益，更使房产营销脱离了法制的轨道，在很大意义上阻碍了房产营销业的发展。二、房产营销亟待拓展律师服务 随着我国房地产法制的不断完善和健全，依法营销的观念和意识的进一步增强，通过律师参与房产营销，为房产开发商以及购房者提供法律服务，势在必行。律师将依其所掌握的房产营销方面法律专业知识协助房产开发商建立和完善房产营销上的各种法律程序，提高房产的的营销信誉及增强购房者的购房信心和热情；同时，也可以正当维护购房者的合法权益，制止不法侵权行为。律师服务是当前房地产法律问题的重要解决之道。发达的律师服务是房产营销成功的重要保证。具体来说，律师介入房产营销，主要提供如下法律服务：

（一）提供房产营销方面的法律咨询提供房产营销方面的法律咨询，是律师为房产营销提供法律服务的一种最直接、最简便、最完善的方式。通过律师的法律咨询，使房产购销双方当事人在房产营销中所涉及的法律问题进一步全面、正确理解和把握，同时，根据律师提供的法律意见和建议来购销房产，这无疑是一件简单、有效之举。在房产营销过程中，房产开发商更应重视律师提供的法律咨询，特别是由律师在咨询时出具的法律意见和建议.。一方面，有助于房产开发商及时、合理的调整自己的房产营销决策和营销方案，在依法营销的大前提下面，进一步对自己的房产进行包装和策划，从而提升自己的营销理念，使房产营销工作更进一步。另一方面，有助于房产开发商认识到房产营销过程存在的问题和应注意的问题。对于已存在的问题，诸如前述的大量房产空置、广告宣传不实、交楼延期、房屋质量问题、售楼合同不规范以及产证滞后问题等，应在律师的指导帮助下及时采取补救措施予以妥善处理；对于应注意的问题，则在今后的房产营销过程中时刻牢记，并反复告诫自己的营销人员，以有效规避房产营销的风险。

（二）协助房产开发商办理房产预售、销售手续房产预售、销售，是房产营销的首要环节。不符合条件而未经政府有关部门批准，房产开发商不得开展房产项目的预售、销售活动，自然，也就不存在房产营销。房产开发商若要顺利、及时地取得房产预售、销售的许可，就应当求得律师的协助。律师能够更适当、准确地审查待售房产项目是否已具备法定预售、销售的条件。根据现行法律规定，申请房产预售应具备的条件有：1.已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25%，并已确定施工进度和竣工交付日期。申请房屋销售的条件是：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.已完成工程建设任务；3.房屋及配套工程已获得竣工核验并达到合格以上的质量标准；4.已领取房地产权证书；5.物业管理机构已确定。经律师根据上述法定条件，结合房产项目的实际开发情况，逐一进行审查。若律师认为尚不具备预售、销售条件的，房产开发商则应予以完善，不宜操之过急地办理预售、销售许可手续，否则，必然报批被否。如律师审查认为已符合房产预售、销售的法定条件，就应协助房产开发商及时办理房产预售、销售的申请和审批手续。通常，申办《商品房预售许可证》，律师应帮助房产开发商备妥下列申请文件：1.房产开发商的《企业法人营业执照》；2.房产建设项目的投资、立项、规划、用地、施工等批准文件及证书；3.工程施工进度计划；4.已投入工程建设总投资25%以上资金的证明；5.商品房预售方案及其他有关文件。如申请房产销售的，除了前述1.、2项文件外，还应准备好以下文件：1.工程竣工验收合格报告及工程质量核定证书；2.有相应资质的测绘机构出具的测绘结论；3.以房产开发商为所有权人的房地产权证书；4.土地使用权或房产未设定抵押或曾抵押现已注销以及未被有关部门查封的证明及材料等。

（三）审查房产开发商的预售、销售合同文件及有关房产营销资料预售合同或销售合同的不规范，其危害后果是难以设想的。因此，房产开发商在制订预售合同或销售合同时，必须请律师对每一条合同条款进行认真审查，既要使合同条款合理、合法，又要保证合同条款的齐全和明确。从而，保障预售合同或销售合同一旦签定后能够切实得以正常履行。即便是房产开发商使用有关房产部门的样本预售、销售合同格式，也应由律师对每一空格所要填具或已填具的内容进行审查，特别是补充条款的审查，同样确保这些填具的内容和补充条款合理、合法和明确。此外，由于房产预售、销售活动是面向全社会的一种营销行为，这就更强调预售合同、销售合同内容的一致性和营销行为的规范性。倘若针对具体每一个购房者在合同中权利义务规定有差异，不仅容易造成预售、销售活动的混乱，而且也会对预售合同、销售合同的切实履行带来困难。因此，通过律师对具体预售合同或销售合同的逐一审查把关，能使得房产开发商的房产营销活动，真正做到公平、合理、诚实守信，彻底杜绝因房产营销中的合同不规范所带来的隐患。诚然，律师不仅仅审查房产开发商的预售、销售合同文件。为了保障房产开发商的正常房产营销活动，维护其自身声誉，减少不必要的纠纷和讼累，避免法律制裁，律师还应当依据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律、法规，全面、认真、仔细地审查房产开发商在房产营销过程中推出的全部广告、宣传资料，界定这些广告、宣传资料有无违反法律规定或存在不实宣传、虚假用语等情况。一旦发现存在问题的广告或宣传资料，应提请房产开发商立即予以停播或停发，并及时纠正。

（四）受托参与谈判签约和见证房产开发商与购房者之间难免会因各自利益、认知、心理因素而在谈判中发生冲突或彼此戒备，因此而可能导致谈判陷入僵局。倘若房产开发商或购房者委托律师来参与房产营销的谈判、签约工作，也是可以避免房产开发商与购房者之间的戒备心理和各自的利益冲突，从而，促成购销双方的谈判、签约成功。由律师参与房产营销的谈判、签约活动，一方面，律师作为提供法律服务者的身份，处于中立地位，通过律师了解法律、法规的规定，能够使房产开发商和购房者均能信任并容易沟通；另一方面，律师可以依照法律规定，对预售合同、销售合同中的合同条款给予合理、正确的解释，对其中不合理、不平等或违法的内容予以剔除并修改，以保证房产开发商与购房者之间的权利义务平等，彼此权益依法受到保护。此外，房产开发商和购房者可以委托律师对预售合同、销售合同予以见证，通过律师见证，能够正确地查清房产开发商的售楼主体资格、房产可否销售、程序是否合法、房产有无抵押等。同时，也对预售合同、销售合同是否规范、内容是否合法、公平以及签约双方是否真实意思表示、签约手续及主体是否成立等各方面进行审查，从而确保房产开发商与购房者之间所签订的预售合同或销售合同的真实性、合法性和有效性。实践中，律师参与房产营销谈判、签约和见证的阶段和方式各有不同，这完全取决于房产购销双方当事人的授权内容和范围。通常，最有效、最合理的方式是"一条龙"服务方式，即由房产开发商指定一家律师事务所，由被指定律师事务所指派律师专项负责，凡购房者有意购房的，可到律师事务所了解房产的各方面情况并向律师咨询有关的法律问题，然后，由房产开发商与购房者共同在律师面前签订预售合同或销售合同，并由在场律师代表所在律师事务所对签订的合同依法予以见证，出具见证书。

（五）代办房地产权属登记事务基于房地产权属登记发生的法律后果之重要性，是代办房地产权属登记成为律师业务的一项重要内容。律师通过其所掌握的法律规定及熟悉的办理程序和要递交的登记文件为当事人办理房产权属登记。律师代办房地产权属登记业务，主要有以下二块工作：1.为房产开发商办理房地产初始登记，获取房地产权证。根据有关法律、法规的规定，房产开发商必须办理使用权初始登记和新建商品房屋初始登记。凡申请土地使用权初始登记的，应向房地产管理部门递交下列文件：①申请书；②身份证明；③土地使用权出让合同（土地划拨的，则提交政府划拨批文）；④付清出让金的证明（土地划拨的，无此文件）；⑤建设用地规划许可证等其他文件。申请商品房初始登记的，房产开发商必须在商品房屋竣工验收后交付买受人之前，持下列文件向房地产管理部门申办初始登记：①申请书；②土地使用权属证明；③建设项目批文；④建设工程规划许可证；⑤竣工验收证明；⑥交付使用证明；⑦总平面图和分居平面图；⑧具有相应资质的测量机构出具的勘测报告等文件。凡是经土地使用权和房屋所有权初始登记审核符合规定的，房地产管理部门将向房产开发商颁发房地产权证书。2.代办房产交易过户手续，为购房者申领房地产权证。律师受托办理此项业务的主要内容是：①备妥房产交易过户的文件资料，包括：买、卖双方的资格文件（如营业执照、身份证等）、转让人的房地产权证、房地产价格评估资料（新建商品房的合同价）、房地产测绘资料、已纳税凭证以及预售或销售及转让合同等。②合同双方当事人或代理人向房地产交易部门办理过户申请。③协助测绘部门对交易的房产进行丈测、制图，确定交易面积等。④领取房屋所有权证并交给所有人等。此外，由于房地产权属登记，还涉及到房地产抵押登记、房屋转移登记、变更登记、典权设定登记等，都是律师可以代办的房地产权属登记业务。

（六）代理房地产纠纷的调解、诉讼和仲裁房产营销工作涉及面广、对象众多、复杂程度较高，因此，难免会发生纠纷或争议。在房产营销中一旦发生争议，解决的方式无非有以下几种：协商、调解、仲裁、诉讼。倘若在房产营销中发生争议，委托律师参加，有助于争议双方更合理、合法地解决争议，维护当事人的合法权益。特别是律师对法律、法规精通以及掌握仲裁诉讼的实践经验和技巧。有了律师这一诉讼、仲裁专家，对化解当事人之间的纠纷，协商解决争议有不可低估的作用。即便在仲裁、诉讼活动，律师作为代理人，也将根据事实和法律，切实维护当事人的合法权益，保证司法公正。

（七）担任房产开发商的法律顾问担任房产开发商的法律顾问，有助于律师全方位的为房产开发商提供法律服务，全面保障其房产营销活动的合法、健康、有序地发展。律师担任法律顾问，为房产开发商提供的主要法律服务工作有：1.协助房产开发商依法对房产营销方面的重大事宜和中大决策进行分析、论证，提出法律意见；2.参与起草、审核房产营销方面的各项规章制度；3.审核、起草房产预售、销售方面的各类合同，并参与营销谈判；4.代为办理房产开发商在房产营销方面涉及的各类非诉讼法律事务；5.接受房产开发商的委托，参加房产营销纠纷的调解、诉讼或仲裁活动；6.为房产开发商提供房产营销法律咨询；7.配合房产开发商对有关员工进行法制宣传教育，提高广大房产营销人员的法律观念和法制意识等。总而言之，律师担任房产开发商的常年法律顾问，可以为房产开发商在房产营销方面的一切法律事务提供服务和帮助。三、简短的结语 我国大量存量房产的存在，仍是紧紧缠绕我国现实经济运行的死结。这些死结从法律的专业角度来看，它体现为各种法律问题。要建设社会主义的法治国家，房地产法治是不可忽略的一环。因为法治是各种社会利益竞争平衡的结果。律师服务在房地产营销中的法律服务就是积极地促进房地产营销中各种社会利益的竞争均衡，促进房地产法法律的实施和完善，推进我国房地产业和法治事业的发展，无论对现实和未来都具有十分重要的意义。房地产专业法律服务网