上诉人（原审原告）：林广明，男，l946年8月20日出生，汉族，住云南省昆明市五华区大富春街13号。暂住广州市惠福东路604号。　　委托代理人：陈植生、杨振平，广东三正律师事务所律师。　　上诉人（原审被告）：马振邦，男，1970年3月7日出生，汉族，住广州市祈福新村青怡居六街11座5D。　　委托代理人：郭忠革，广东易春秋律师事务所律师。　　上诉人（原审被告）：周执成，男，l951年l2月16日出生，汉族，住广州市同康路147号50l房。　　原审第三人：周执强，男，1960年11月3日出生，汉族，住广州市龙津路528号2809房。　　周执成、周执强的共同委托代理人杨雨来，广东易春秋律师事务所律师。

　　一、案件基本事实。　　广州市惠福东路604号首层及2楼原是分别以第三人周执强及被告周执成名义登记的产业。原告林广明（乙方）与第三人周执强（甲方）于2000年4月15日签订了《租赁经营合同》，其中约定：“甲方将惠福东路604号合成美食廊二层共约130平方米以及后座20平方米租给乙方使用，租赁期为5年（即从2000年5月1日至2005年4月30日止）。每月租金为28000元，头3年租金不变，第4年开始最多加租不超过l0％。甲方向乙方提供一切营业牌照及现有一切设备。甲方必须承担并解决在5月1日前美食廊的一切债权、债务及一切水电、杂费和国家应收的一切费用。乙方在5月1日接手美食廊后，自负盈亏并承担和解决经营美食廊产生的一切债权、债务、杂费、税、管理费及水、电等一切国家应收的费用。乙方在经营途中在不损害甲方每月租金的前提下，有权转让美食廊的经营权及合伙经营权。”合同签定后，第三人周执强依约将场地、营业执照及一切设备交给原告林广明经营。　　2002年5月，被告周执成以155000元将上述惠福东路604号2楼出卖给被告马振邦，被告马振邦并于2002年5月29日领取了《房地产权证》。被告周执成没有证据证明在其出售房屋前通知过原告。另查明，讼争房内现开设的“广州市越秀区合成美食廊”经济性质为股份合作制，法定代表人为第三人周执强，经营范围主营：粥、粉、面、冷热饮品，中式小炒。原、被告因房屋优先购买权纠纷，引起本案诉讼。　　原告诉称：原告与第三人于2000年4月15日签订《租赁经营合同》，约定由原告向其承租广州市惠福东路604号首层及2楼房屋，期限从2000年5月1日至2005年4月30日止，但被告周执成在租期内于20 02年5月在末通知原告的情况下将上述惠福东路604号2楼出卖给被告马振邦，两被告的行为违反了法律规定在同等条件下承租人享有优先购买的权利的规定，故要求宣告两被告的房屋买卖行为无效；要求以两被告的买卖价格l55000元由原告向被告周执成购买上述惠福东路604号2楼。　　两被告共同辩称：原告与第三人签订的是企业租赁合同并非房屋租赁合民原告拖欠租金，已构成违约，原告与第三人签订的《租赁经营合同》已经解除，原告已不再是承租人；被告周执成在出卖房屋时已通知了原告，原告表示不买，被告周执成才将房屋出卖给被告马振邦，所以原告并不享有优先购买权，要求驳回原告请求宣告两被告的房屋买卖行为无效的诉讼请求；另就算两被告的房屋买卖行为无效的法律后果也只是恢复原状，与原告无关，原告要求以两被告的买卖价格155000元由原告向被告周执成购买上述惠福东路604号2楼的请求属强买行为，故也要求驳回原告的该项诉讼请求。第三人述称：同意两被告的意见。

　　二、广州市越秀区人民法院的认定与判决。　　第三人周执强将房屋出租给原告，故原告与第三人周执强签订的《租赁经营合同》实为场地租赁合同，但第三人周执强将营业执照出租给原告的行为，违反了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十五条第三款关于不得出租营业执照的强制性规定，故上述《租赁经营合同》中有关出租营业执照部分为无效，有关出租场地部分有效，原告作为讼争房的合法承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第118条的规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。现被告周执成未能提供确切证据证明在出卖房屋时已通知了原告。故原告要求宣告两被告之间的房屋买卖无效合法合理，予以支持。至于被告周执成认为原告拖欠租金已构成违约，上述《租赁经营合同》已经解除一节，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而第三人周执强根本没有向原告主张过要求解除合同，故上述《租赁经营合同》没有解除。另根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民之间的房屋买卖必须以自愿为前提，现被告周执成明确表示不同意按出卖给被告马振邦的价格将房屋出卖给原告，原告要求以两被告的买卖价格l55000元向被告周执成购买上述惠福东路604号2楼有违公平原则，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第l18条之规定，作出判决：一、被告周执成与被告马振邦买卖广州市惠福东路604号2楼房屋的行为无效；二、驳回原告林广明的其他诉讼请求。本案受理费4660元（原告已预付）由原告承担46l0元，被告周执成承担50元。被告周执成应于本判决发生法律效力之日起十日内，将50元迳付给原告。

　 三、当事人上诉请求及答辩理由。　　林广明、马振邦、周执成均不服一审判决，向本院提起上诉。林广明上诉认为，首先，原审法院既然认定租赁合同有效，但又不依据我国合同法的规定，判决其对本案争议房屋有优先购买权是错误的。第二，判决宣告买卖行为无效，是基于承租人主张优先购买权所至，并非出租人自由处分其房屋的意志表现，其自由处分权应受优先购买权的约束，无效后果应对宣告无效的主张人产生法律后果。第三，房屋租赁人的优先购买权是法律规定的民事权利，具有"法定强制缔约"的性质，无须当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可予行使。第四，其以同等条件取得购买权的请求不会损害房屋所有权人的利益，原审法院否定上诉人的优先购买权，已损害了其法定权利，违反公平、等价原则，更是对其法律地位的歧视。综上所述，原审判决只撤销买卖关系而不支持其优先购买权，无法抵销本案中被上诉人侵权所产生的后果，故要求撤销原审判决第二项，改判其对本案争议房屋有优先购买权，判决周执成按155000元的价格出卖给其。本案诉讼费由被上诉人负担。　　周执成上诉称，周执强与林广明之间系承包经营合同关系而非房屋租赁关系。合同法规定，租赁关系中的客体为特定租赁物之使用收益。在本案中，周执强代表“合成美食廊”与被上诉人签订《租赁经营合同》，虽名为“租赁”，实质上其客体并非特定的租赁物，而是“广州市越秀区合成美食廊”之经营权，并支付固定的"承包金"。其作为该企业的所有人，转让企业经营权并收取投资收益的作为，并不违法我国法律的强制性规定，并能体现企业所有权与经营权分离原则，受法律保护。因此，被上诉人不能就承包经营权，主张该建筑物之优先购买权。我国城市房地产管理法规定，出租人与承租人签订房屋租赁合同，应向房地产管理部门备案。因此，即便双方签订的是房屋租赁合同，因为没有办理备案手续，依法应认定为无效。林广明不能就此主张“优先权”。另外，其准备将本案争议房屋出售时，其应中介公司的要求，会同该公司的两名工作人员一起询问过林广明，林广明明确表示过不买后，其才开始办理交易过户手续。从此，也可以说明林广明已经放弃了“优先购买权”。据此，要求撤销原审判决，认定其与马振邦的买卖合同有效。　　马振邦上诉认为，第一，其与周执强等没有房屋租赁关系，房屋买卖合同也不是与林广明签订的，其只是买了本案讼争的房屋，该房屋的处理结果与其有利害关系，所以其在本案一审的地位不应是被告，只是无独立请求权的第三人。第二，其与周执成签订房屋买卖合同，并依约定付清购房款，在房管部门办理了房屋的过户手续，申领了房产证书，因此其是讼争房屋的合法产权人。其对该房屋的占有完全符合“善意占有”的条件，其合法权益应该受到保护。即便原审法院宣告其与周执成的房屋买卖无效，所导致的结果也应是被上诉人根据“优先权被侵犯”要求周执成赔偿，而不是在其成为讼争房的合法产权人后，要求行使“优先购买权”。这是因为房产经过房地产管理部门办理过户手续，并发放了产权证所产生的“公示力”所决定的。如果在此情况下，仍然允许被上诉人行使“优先购买权”，既不利于交易的稳定，也是在保护承租人的同时又侵犯了“善意占有人”的合法权益，这并不是法律所希望调整的结果。根据法律规定，在肯定其是合法产权人的情况下，认定林广明与其仍然执行原租赁合同直至到期为止，才是本案正确解决的合法途径。据此，要求撤销原审判决，裁定其为本案讼争房屋的合法产权人。

四、广州市中级人民法院的认定与判决。　　广州中院认为，林广明与周执强所签订的《租赁经营合同》不但约定周执强将本案争议的房屋出租给林广明，同时还约定由周执强将由其任法定代表人的“广州市越秀区合成美食廊”的营业执照、以及该企业的一切设备提供给林广明使用，林广明则按月向周执强支付费用。而且还约定林广明有权转让美食廊的经营权及合伙经营权。从上述约定的内容，可以认定林广明与周执强之间形成的是企业承包经营关系而并非房屋租赁关系。　　所谓优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。我国合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，承租人对承租房屋的优先购买权是基于当事人双方之间存在房屋租赁关系。鉴于林广明与周执强之间存在的不是房屋租赁关系，故林广明对本案争议房屋没有优先购买的权利。据此，原审认定事实有误，本院予以纠正。上诉人周执成上诉有理，本院予以支持。上诉人林广明上诉无理，本院予以驳回。　　关于马振邦在本案的诉讼地位问题。本案的纠纷是林广明主张周执成与马振邦的房屋买卖行为无效，并认为上述行为侵犯其优先购买权而引起，马振邦作为被告是原告所列，而非原审法院依职权追加。根据我国法律规定，原告应是与本案有直接利害关系的人，而被告只需诉状明确即可。因此，马振邦应是本案原审的被告。至于马振邦是否为本案争议房屋的产权人问题。由于本案是房屋优先购买权纠纷，原告为林广明，马振邦、周执成是被告，且没有提起反诉，所以，本案审理的是原告所请求审理的范围。现马振邦的上诉请求已经超出本案的审理范围，故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：　　一、撤销广州市越秀区人民法院（2002）越法房初字第920号民事判决第一项。　　二、变更广州市越秀区人民法院（2002）越法房初字第920号民事判决第二项为：驳回林广明的诉讼请求。　　本案一、二审案件受理费各4660元均由上诉人林广明负担。

五、对本案的解析。　　本案涉及的房地产审判问题是房屋租赁合同中承租人的优先购买权问题，同时还涉及该类型案件当中的当事人诉讼地位问题。　　一、我国法律规定的房屋租赁合同中承租人所享有的优先购买权，是租赁权物权化的表现形式，其前提是双方房屋租赁关系的合法存在。本案原审认定《租赁经营合同》是场地租赁合同应该是错误的，场地租赁只是租赁房屋场地，而该租赁双方当事人约定不但只租赁场地，而是还租赁场地内的营业执照以及该企业的设备。虽然，原审依照我国法律、法规的规定认定租赁营业执照属于违法行为是正确的，但却不能因租赁营业执照违法而否认周执强与林广明双方的关系是企业承包经营的性质。从本案事实看，林广明不但使用周执强两人的房屋，而且使用以周执强为法定代表人的营业执照和该企业的一切设备，具有明显的企业承包经营的特征。根据物权法定的原则，承租人享有优先购买权，必须是合法、适格的承租人，本案中林广明应当是承包经营人，而并非承租人，因此，在双方房屋租赁关系不是非常清晰，存在争议、林广明合法承租人的地位不能确定的情况下，原审认定林广明具有优先购买权是不当的。　　退一步讲，即使基于原审认定的事实，即本案合同名为租赁经营合同，实为场地租赁合同。但是，这种通过法院认定双方属场地租赁性质，使用人或承租人是否享有法定的优先购买权还是值得探讨的。我们认为法院无权去扩大解释这种承租人的范围，应该只有那种明确签有租赁合同的承租人才享有房屋的优先购买权，房屋产权人才有告知的义务。否则像原审认定的名为租赁经营合同，实为房屋租赁合同，产权人在履行合同义务时也是不能明确其自己义务的。所以法律规定的优先权，应理解为狭义上的房屋承租人。　　二、当事人的诉讼地位问题。按照诉讼法原理分析，一般本案的当事人诉讼地位是，原告为林广明，被告是周执成，而马振邦应为第三人。这是因为只有租赁合同的相对方周执强才是侵犯林广明优先承租权的侵权人，马振邦与林广明没有合同关系，他没有向林广明通知的义务，因此他不应为侵权人，也就不应为被告。但是，本案情况有所不同。原告林广明根据诉讼法的规定，把马振邦也列为被告，这是当事人意思自治原则的体现，故原审法院把林广明列为被告并不是法院主动行使的权利所致，而是作为原告的林广明自己的选择，这并无不当，只不过我们如何去认定、判决的问题。假如，本案原告只是起诉了被告周执成，而周执成是与本案的处理结果有法律上的利害关系的人，此时，我们应当依职权追加马振邦为案件当事人时，马振邦就应列为本案第三人。