广州市天河区人民法院民事判决书 ( 2003)天法民三初字第428号原告蔡金康，男，1 946年3月8日出生，汉族，住广州市天河区石牌广州市通信设备厂85栋403房。委托代理人周百灵，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人梅明超，广东环球经纬律师事务所律师助理。被告广州市天河侨天经济发展有限公司，住所地：广州市天河区龙口西路183号911房。法定代表人杨国淮。委托代理人蔡明，广东联合发展律师事务所律师。被告广州市第四十四中学，住所地：广州市天河区员村二横路4号。法定代表人饶强，校长。委托代理人郭忠革、杨雨来，均为广东易春秋律师事务所律师。原告蔡金康诉被告广州市天河侨天经济发展有限公司(下简称侨天公司)、广州市第四十四中学(下简称44中学)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2003年4月2日受理后，依法由审判员薛梅独任审判，于2003年5月16日和2003年5月26日，公开开庭进行了审理。原告蔡金康及其委托代理人周百灵、梅明超，被告侨天公司的委托代理人蔡明，被告44中学的委托代理人郭忠革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡金康诉称：我于2000年3月5日与侨天公司签订了内部购房合同，协议购买侨天公司与44中学联合兴建的位于44中学红线范围内名为“侨天大厦”的教工宿舍5B房，合同约定于2000年7月20日交楼。合同签订后，我按约定分次交付给侨天公司购楼款286007.40元，但侨天公司却以种种借口拒不交楼，也不退还房款，已严重违反合同约定。特起诉要求确认双方所签订的购房合同无效，要求两被告连带返还已付房款286007.40元及利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计付，从交款日起至付清款之日止。被告侨天公司辩称：我公司同意原告的诉讼请求，同时我公司认为，由于我公司与44中学之间存在合作建房关系，44中学尚欠我公司的投资款，因此，我公司意见是原告可以行使代位求偿权，由44中学直接退还款项给原告。被告44中学辩称：我校不同意原告的诉讼请求。我校并不是房屋买卖合同的当事人，故不受因该合同而产生的诉的约束。我校从没有出售房屋给原告，也没有授权给任何单位出售房屋，我校也没有收过原告的房款，本案只是原告与侨天公司之间的纠纷，与我校无关。至于侨天公司所称投资款问题，则属于另一法律关系。我校不是本案适格的主体，要求法院裁定驳回原告对我校的起诉。另外，本案合同无效，则只有返还财产和分清责任承担过错两种法律后果，而我校不是合同的一方当事人，也没有收取原告的房款，所以我校没有返还的义务。至于我校与侨天公司的合作关系只是内部的关系，不具有对外的效力。综上，我校既不是本案的参与者，也没有过错，因此不应承担责任。经审理查明：座落于广州市天河区员村中山大道南侧员村工人文化宫东侧地段教工住宅楼是以被告44中学名义申请兴建的楼房。为兴建该教工住宅楼，该校分别于2000年4月11日取得了《建设用地规划许可证》，证号为穗规地换证字(2000)第46号，用地项目为“中学用地’’；2000年12月14日，取得了《建设工程报建审核书》，编号为穗规天建字(1999)第55号；2001年7月12日，取得了《固定资产投资项目投资许可证》；2001年6月5日，取得了《建筑工程施工许可证》，编号为440106200106050101。两被告于1998年8月8日签订了《合作开发建房合同书》，约定：由甲方(44中学，下同)提供建设用地，由乙方(侨天公司，下同)负责提供建设综合楼及其附属设施的一切资金。综合楼建成后，按建筑面积首层和第二层甲乙双方各占50%;三、四、五、十一层归乙方所有，七、八、九、十层归甲方所有，第六层由甲乙双方各占一半，地下室归乙方所有。乙方负责对甲方补偿300000元。甲方负责办理乙方分得楼宇的产权证，费用由乙方负责。甲方得到的楼房由甲方自行使用，乙方为了将得到的楼房经营或出售委托广州市有关房产开发公司再与甲方签订合建合同，由该公司负责办理立项、报建、产权划分及双方使用年限等一切手续，所有费用由乙方负责。合同签订后，侨天公司对该项目进行了投资，现该楼房已建成。2001年2月28日，双方签订了《终止<合作开发建房合同书>协议书》，该协议书约定：终止双方于1998年8月8日签订的《合作开发建房合同书》，乙方退出该项目建设；甲、乙双方就合建44中学宿舍楼即行结算；乙方负责完善该项目基建手续，对于原合同双方违约问题互不追究。甲方拥有该大楼的全部所有权，乙方向甲方收取5200000元的投资款。甲方付清全部款项后，乙方放弃原《合作开发建房合同书》所约定的房产所有权等条款。

2000年3月5日，原告与被告侨天公司签订了《内部认购房屋》一份，约定：为解决职工住房紧张状况，经双方协商，甲方(侨天公司，下同)把经广州市城市规划局批准的在广州市天河区黄埔大道员村四十四中学用地红线图范围内所兴建的教工宿舍楼(暂定名为侨天大厦)套间卖给乙方(原告，下同)，乙方与甲方合建上述住宅第五层B号，朝向为东南，建筑面积为92.69平方米，乙方依法享有使用权。该房屋的平均价格为394582元。甲方应于2000年7月20日前将该房屋建成交付给乙方使用，全部房屋在实际交付使用后一年半内，按市房改办规定，乙方应协同甲方办理该房屋的产权过户手续等条款。合同签订后，原告于2000年3月5日交付给侨天公司楼款11 8375元及税费7300元、公证费500元，服务费2000元，同年4月2日交付78916.4元，同年9月4日交付了78916元。被告侨天公司未能依约将房屋交付给原告使用。原告未能提交证据证明被告44中学明知侨天公司销售房屋给他，亦未能提供证据证明44中学授权侨天公司对外出售房屋。原告提交了《内部认购房屋》、付款收据，被告侨天公司提交了《合作开发建房合同书》及《终止<合作开发建房合同书>协议书》，被告44中学提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《固定资产投资项目投资许可证》和《建筑工程施工许可证》等证据到庭证明以上事实；证明上述事实的还有原、被告双方的当庭陈述。本院认为，被告侨天公司未取得合法的房屋预售资格及讼争房屋的合法权属即对外销售，其行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，故是无效的民事行为，而无效的民事行为自行为开始时起就没有法律约束力，被告侨天公司依据该无效合同所取得的原告的购房款应全部返还给原告，并赔偿原告相应的经济损失。原告要求被告侨天公司返还其购房款及相关费用并支付利息有理，本院予以支持。关于被告44中学应否对侨天公司的还款承担连带责任问题。44中学是侨天大厦的出地方，其与侨天公司签订合作建房协议时，没有明确侨天公司可以直接对外销售侨天公司所分得的房屋，而侨天公司在与44中学签订合作建房协议后，擅自以单方名义向原告出售其所分得的部分房屋，并单方收取原告的购房款，原告没有证据证明44中学知晓侨天公司的上述销售行为，44中学亦没有收取和支配原告所交付的购房款， 44中学对侨天公司销售房屋给原告的行为没有过错，实际上没有得益，故原告无由主张该被告承担还款责任，原告要求被告44中学承担连带还款责任没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告侨天公司要求以44中学所欠其的等额部分投资款冲抵应退给原告的款项问题，因两者属不同的法律关系，两被告之间的欠投资款纠纷未经审查核定，且原告及44中学均未对此表示同意，因此，被告此意见不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、蔡金康与广州市天河侨天经济发展有限公司于2000年3月5日所签订的《内部认购房屋》无效。二、广州市天河侨天经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，退还给蔡金康人民币286007．40元及利息(利率按中国人民银行同期同类贷款利率计付，其中128175元自2000年3月5日起，78916.4元自同年4月2日起，78916元自同年9月4日起计，均计至广州市天河侨天经济发展有限公司实际退款之日止)。三、驳回蔡金康的其他诉讼请求。本案受理费8850元，财产保全费3380元均由广州市天河侨天经济发展有限公司负担(此款蔡金康已预交本院，均不予退还，由广州市天河侨天经济发展有限公司迳付给蔡金康)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审受理费同等金额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判 员 薛 梅二O O三年六月五日本件与原本核对无异书 记员 黄 慧