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新闻背景
8月15日，中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
此议一出，犹如在房地产市场投下一枚
重磅炸弹，立即引发房地产开发商的集体性恐慌。建设部对此立即做出反应，宣布：近期不会取消商品房预售制度。
10月19日，中消协特邀社会各方面人士，就预售制度对我国房地产市场发展的利弊影响、预售制度是不是房地产市场许多问题的根源、如何构建和谐消费环境等问题，从不同角度对商品房销售模式进行论证。
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开发商“空手套白狼”消费者频频遭侵权 专家呼吁
商品房预售制度应重新构建
本网记者 姚芃
预售制利于“空手套白狼”
“商品房预售是万恶之源！”中国社会科学院法学所所长助理刘俊海语惊四座。
刘俊海认为，商品房预售制度是房地产市场中各种失信、违约、侵权行为乃至欺诈行为的主要根源。期房买卖的特殊风险起因于作为标的物的商品房的不确定性。商品房的物理状况不确定，如房屋内在质量、配套设施、绿化状况等；商品房的权利状况不确定，如一房二卖，河南省一开发商竟敢一房20卖；开发商的履约能力和诚信度不确定。
四川省消委会秘书长刘亚兵说，据统计，2003年至2005年第三季度，四川省各级消协组织共受理商品房投诉7623件，其中涉及期房投诉的占91.31%。
中国社科院金融研究所教授易宪容提供的情况表明，2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。
刘俊海指出，商品房预售制度使得开发商的市场准入门槛很低，助长了许多资本显著不足的空壳公司混迹房地产市场。现在许多的房地产开发公司的股权资本与债权资本的比例明显不成正比，潜伏着对广大债权人(包括银行和消费者)的巨大风险。一些房地产公司的投资者搞“空手套白狼”的游戏，而商品房预售恰好就是其中的一个配套工具。
预售制存在基因性缺陷
刘俊海认为，当初城市房地产管理法确立这项制度，一个原因是社会公众和立法者对商品房预售的潜在法律问题了解不多，另一个重要原因是部门立法的痕迹明显，因而对企业和行业利益保护有加，而对商品房预售制度的弊端缺乏有效的纠偏和救济措施。
北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌指出，预售制度把开发商的投资风险不合理地转嫁到消费者和银行身上，制度设计侧重于保护房地产开发商的利益，而忽视了消费者的合法权益。现实已经证明了预售制度是一项不成熟的阶段性的制度。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏认为，房屋预售制度存在4个问题。第一，削弱了房地产宏观政策调控的效果；第二，侵害了消费者的权益；第三，立项就售出，消费者代替开发商交付了贷款利息；第四，开发商将消费者资金和银行资金转变为其投资资本。因此，现行预售制度应该取消或者是对其进行改革。
重新设计和构造预售制
刘俊海说，积极稳妥地推行现房销售制度基本上已经水到渠成。为了鼓励广大消费者购买现房，可以通过推行个人所得税减免等手段鼓励消费者通过按揭贷款购买现房。
目前中国的住房预售制度没有风险分担机制，没有法律制度安排来保护消费者与银行的利益，邱宝昌认为，这种制度存在着巨大风险，必须建立一种风险分担机制。
易宪容呼吁建立房屋预售的市场准入制度、信用制度、市场监管制度及风险基金，以保证市场的公平性。
专家们提出要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约企业再进入房地产行业。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。同时，借鉴国外的经验，采取专项管理、专项信托、专门账号等方式管理住房预售资金，通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条。
邱宝昌提出，住房制度改革的最根本目的在于让居者有其房，而不是让开发商和房产投资者首先富起来。依照现行个人购房贷款规定，就会出现真正需要住房者买不到房，投资者却可以轻而易举地买到多套房的现象。这是我国现阶段房地产市场上的一个悖论。要消除这个悖论，就必须完善对购买第一套房贷款的监管力度和制度设计，让真正需要住房的人能够买到房。
中央财经大学法律系金融法副教授曾筱清提出，国外一些国家设有潜在缺陷险，又称建筑物十年期的责任保险，甚至由国家出面强制要求开发商、建筑商在推销商品房时要参加这样的保险。我们应考虑推行这种强制性保险，这样会对整个房地产市场的良性发展起到比较好的作用。
相关链接
中消协七项举措助力叫停商品房预售审批
中消协常务副秘书长武高汉表示中消协最近将做7件事：
一是继续呼吁政府制定保护消费者合法权益的方针政策，特别要出台向中低收入者倾斜的方针和政策，让他们买得起房，有房子住。
二是呼吁政府暂停新的期房预售项目审批，待法律法规健全后再行恢复。
三是呼吁政府对在建的期房预售项目加强监督、管理，严厉打击钻政策空子的违法经营者以及损害国家利益、损害消费者利益的违法行为。
四是呼吁政府要充分考虑根据不同的买房者制订出不同的政策。
五是加强对经营者的诚信教育，在房地产业要大力开展诚信建设，以使现在的问题降低到最低程度。
六是加强对消费者的风险教育，让消费者根据自己的实际情况做出最后的决定。
七是把这次会议上的相关意见转给政府相关部门，请相关部门考虑进行适当的整改、调整。 |
