案例一: 卖方反悔，买方如何主张自己权利: 集资房纠纷案

       案件事实：潘某自有单位一套集资房，此房屋的开发商为重庆某开发公司，潘某欲将其集资房转让给李某，为此双方签订了《房屋转让协议》，协议约定，作为买方的李某支付房款的方式为：签订协议时支付10000元定金，待其与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同时，再付余款。
  协议签订当日，李某向潘某支付了10000元的定金，后，当地房价上涨，潘某反悔，拒不履行《房屋转让协议》。刘某在多次催促无果的情况下，向法院起诉。在庭审中，潘某称，李某没有与开发重庆某开发公司签订正式买卖合同，李某存在违约，且双方的合同因涉及集资房，应认定为无效。
我作为李某的代理人，向法院举示了大量证据，证明潘某没有履行配合义务和合同主要义务，潘某自己反悔，应向李某承担损失。以下是代理意见。
一、李某依法依约履行了合同义务，不存在合同违约，相反，潘某没有按照合同约定履行义务，应当赔偿李某的经济损失。
（一）双方于2007年2月15日签订了《房屋转让协议》，在该协议签订当天，李某依约向潘某交付了10000元的定金。
（二）潘某在收取定金后，并没有按照合同约定履行自己的义务。
1、如果说潘某在与李某签订《房屋转让协议》时，已经交清了房款，对于潘某单位，潘某是享有购房资格的主体，对于开发商重庆某开发公司，潘某是房屋买卖一方即买方的主体。也就是说即使原、潘某双方签订了《房屋转让协议》，如果潘某不履行该协议，则李某并不能自动成为涉案房屋的购房人或买方主体。
2、作为潘某单位之外的第三人李某来说，如果潘某不履行其购房资格的转让行为，李某是无法与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的，因此，潘某资格转让是前提，潘某必须有证据证明将其单位内部的购房资格和与重庆某开发公司之间的买方资格已经转让给了李某的证据，比如：潘某单位对李某作为购房资格认可或同意的事实，以及重庆某开发公司认可或同意李某作为房屋买卖双方中买方的主体资格。
3、如果按照正常程序，一般是先由潘某向单位申请，将购房资格由潘某换成李某，单位再将名单报与开发商重庆某开发公司，潘某向重庆某开发公司出具同意转让手续后和重庆某开发公司同意后，才由潘某与重庆某开发公司签订正式房屋买卖合同。
4、《房屋转让协议》只是对购房资格转让的约定，再说详细一点，即双方对购房资格转让的要约和承诺，潘某承诺将其涉案房屋的资格转让给李某，是否将此承诺兑现，是潘某的合同履行行为，将合同的约定或承诺视为合同的履行，实为常识性的法律错误。
（三）关于《房屋转让协议》条款的分析
1、关于第三条第1条中，“甲方（潘某）向乙方转让该房，由重庆某开发公司与乙方（李某）签订《商品房买卖合同》”。
从此条看的出，潘某转让房屋义务在先，实际上也只有潘某转让了其购房资格，李某才有机会和可能与开发商重庆某开发公司签订《商品房买卖合同》。潘某履行转让行为不仅是合同的先义务行为，更是其后李某与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同的条件和前提。
2、第四条第2条中，“乙方（李某）与重庆某开发公司签订商品房买卖合同时，乙方（李某）向甲方（潘某）支付房款叁拾陆万元整”。
此条是关于李某支付房屋的约定，乙方支付房款的时间是在李某与重庆某开发公司签订买卖合同时，是对乙方合同义务的约定，在李某没有或不能与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的情况下，李某当然有权拒付款项。
综上，涉案房屋的购房资格人是潘某，在约定潘某将其购房资格转让给李某的情况下，如果潘某不履行转让资格之合同行为，是为潘某的违约在先。潘某不但不认识到其错误行为，其违约不但造成李某无法与重庆某开发公司签订买卖合同，更使李某的合同目的难以实现，给李某造成了巨大的经济损失。
    二、关于《房屋转让协议》效力问题
（一）潘某主张合同无效所依据的法律法规并不适用合同无效条款之规定。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
潘某所依据的《城市房地产转让管理规定》和《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》均不能成为确认无效案的依据，因为，这些规范性文件既不是全国人大及其常委会制定的法律，也不是国务院制定的行政法规。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中明确了，不得以地方性法规、行政规章为依据确认合同无效。
《城市房地产转让管理规定》是建设部颁布的一个部门规定，《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布的。而《重庆市经济适用住房管理暂行办法》只是一个地方性法规而已。被告引用部门规章和地方性法规作为合同无效的依据是完全错误的。
（二）《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》都是带有行政管理性质的法规和部门规章。
1、从名称来看，是“管理法”和“管理规定”，因此，整个规定是一部行政管理方面性质的法规和规范。
2、从规定来看，此两部法规和规范性文件都指出了规定的宗旨和性质。《城市房地产转让管理规定》第一条，“为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。”
《城市房地产管理法》第一条，“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”
同理，《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》同样具有行政管理性质，再次不用赘述。
3、至于被告所引用的上述两部规范性文件的禁止转让条款，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范 ，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
（三）关于是否损害了社会公共利益
经济适用房属于行政管理调整范围，违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面，一旦单位职工享有了经济适用住房的购买资格，同时便具有了民事主体身份，其转让资格，是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自

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